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재산분할을 원인으로 한 부동산처분금지 가처분의 말소

경상북도 포항시 남구 지곡동의 다세대 빌라가 경매로 나왔었는데 재산분할청구권을 피보전권리로 한 부동산처분금지가처분이 기재되어 있습니다. 낙찰자는 민사집행법 제91조에 의해 후순위가처분은 인수하지 않지만 (예외있음) 선순위 가처분은 절차적으로 인수하게 됩니다. 이하에서는 재산분할과 그에 따른 부동산처분금지가처분의 필요성, 그리고 이사건 가처분이 말소가 되는지 등에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 1.재산분할 및 부동산처분금지가처분의 필요성 부부가 혼인 중에 이룬 재산은 공동의 노력으로 이루었다고 보아 부부공동재산이라고 봅니다. 이혼을 할 경우 당사자 중 일방은 다른 일방에 대하여 재산분할을 청구할 수 있는데 이러한 권리를 재산분할 청구권이라 합니다. 일반적으로 이혼과 함께 재산분할소송을 진행하면서 법원의 판결..

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임차권등기명령은 전입과 점유를 하지 않아도 가능한가?

인천광역시 강화군 강화읍 남산리의 다세대 빌라가 경매로 나왔던 사건입니다. 예전에 상담하였던 내용인데 아래 사건에서 한국토지주택공사는 공부상 B2호에 점유하고 있는데 어떻게 B1호에 임차권등기가 기입된 것인지 의문이라고 하시면서 임차권등기명령에 의한 임차권등기는 전입과 점유를 갖추고 있어야만 가능한것이 아닌지에 대하여 궁금해 하셨습니다. 이하에서 살펴보도록 하겠습니다. 1.임대차계약과 임차권등기명령 신청 한국토지주택공사는 공부상 B01호에 대하여 임대인인 소유자 오**씨와 임대차계약을 체결하였습니다. 당연히 점유할때도 현관물의 푯찰이 B01호라 되어 있는 곳에서 점유를 하였습니다. 하지만 현관물의 푯찰이 잘못된 것이고 옆 집이 공부상 B01호 였습니다. 이 상태에서는 점유를 갖추지 못하게 되어 주택임대차..

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영농여건불리농지를 법인명의로 취득이 가능한가?

아래 토지는 지목이 "전" 으로서 "영농여건불리농지" 입니다. 부동산매매업을 하는 경우 사고파는 것을 빈번히 하게 되므로 법인명의로의 취득여부는 수익에 중요한 영향을 미치게 됩니다. 하지만 농지의 경우 농업에 종사하는 개인 또는 농업법인이 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 목적이 아니면 소유하지 못합니다. 즉 자연인이 아니거나 농업법인이 아닌 종중이나 법인, 비법인단체인 사찰.영농회. 친목계, 법인, 외국법인은 농지를 소유하지 못합니다. (이하 "법인등" 이라 하겠습니다) 그렇다면 농사의 기능을 상실한 영농여건불리농지의 취득시에도 법인등으로 취득하지 못할까요? 이하에서 살펴보도록 하겠습니다. 1.법인이 농지를 취득할 수 있는지? 농지법 제6조 제1항에서는 원칙적으로 법인등이 농지를 소유하는 것을 금지하..

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법인설립 절차 및 서식 다운로드

부동산을 매매하면 양도소득세가 발생되는데 법인은 양도차익에 대한 양도소득세가 없고 양도차익을 법인의 소득으로 보아 법인세가 부과됩니다. 따라서 단기매매를 많이 하는 부동산매매를 업으로 하는 자는 개인명의로 부동산을 취득하여 사고 파는 것보다는 법인을 설립하여 사고 파는 것이 세금적인 측면에서 유리하게 됩니다. 따라서 장기적으로 부동산매매를 업으로 하실 분들은 법인설립에 고려해보시는 것이 좋으며 관심있으신 분들이 많을 것 같아 혼자서 신청하는 법인설립 절차에 대해서 알아보도록 하겠습니다. (*셀프로 법인설립을 하시면 약50만원 이상을 절감하실 수 있습니다) 0.들어가기 주식회사의 설립이란 주식회사라는 영리법인을 새로이 성립시키는 일련의 절차를 말하는데 영리법인은 상법과 비송사건 절차법의 적용을 받습니다. ..

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농지취득자격증명을 발급해야 하는지?(도시지역내의 농지인 경우)

아래 사건의 토지는 지목이 '전'으로서 지상에 건물이 존재하고 있습니다. 농지에 건물이 존재하더라도 그 건물이 농지전용허가를 받지 않고 무단으로 지었졌다면 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. (*이 부분에 대한 설명은 생략합니다) 그렇게 무단으로 건축한 건물이 존재하고 있는 농지가 '국토의계획 및 이용에 관한 법률'에 의한 용도지역이 '도시지역' 내에 있는 경우 농지취득자격증명을 발급받아야 하는지 여부를 살펴보도록 하겠습니다. 1.농지와 농지취득자격증명 농지는 전,답,과수원, 그 밖에 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생 식물 재배지로 사용 하고 있는 토지입니다. 농지법상 농지를 취득할려고 하는 자는 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. *자세한 설명은 아래글을 클릭하여 참조하시면 됩니다...

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제주도 법정지상권 경매사건에 입찰 한 이야기

제주도 한경면 조수리의 토지가 경매로 진행이 되었는데 누군가 낙찰받고 대금이 미납되었다. 감정평가 가격은 약 9600만원... 내가 발견했을때의 최저가는 약4700만원... 최저가가 6700만원 이였을때의 구간에서 낙찰되었어야 할 물건이었다. 왜 이렇게 유찰이 많이 되었을까... 무슨 문제가 있는걸까? 제주도 서쪽에 위치하고 있으며 제주도에 살고 있는 친구말에 의하면 지가가 많이 상승하여서 그런지 요즘은 제주도의 서쪽 조수리 부근에 많은 거래가 있다고 한다. 토지의 형상은 좀 못생긴(?)편 이었는데 이러한 토지를 자루형 토지라고 한다. 이런 토지는 감정평가시 개별요인 비교시에 획지조건에 있어 비교표준지에 비해 낮게 평가될 수 있다. 토지의 형상만 보면 관심이 사라진다. 토지에 힘이 느껴지지 않는다. 자루..

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임대차 보증금의 손실이 일어나는 유형 (시세에 대한 판단 착오와 전입신고)

아래는 부산광역시 부산진구 전포동에 소재하는 서면대우디오빌투 아파트에 대한 경매사건 입니다. 경매 대상물인 아파트에는 임차인이 거주하고 있는데 소유자인 임대인과 보증금4000만원, 월세15만원에 임대차계약을 체결하였습니다. 이 사건의 임차인은 약3000만원 이상 보증금에 대한 손실이 발생할 것으로 예상되는데 그 이유를 설명하고자 합니다. 1.임대차계약의 체결 2016.5.26. 현재 소유자인 심**씨는 이사건 아파트를 99,000,000원에 매수하고 다음날 대출을 일으키면서 채권최고액 9594만원으로 근저당권을 설정하였습니다. 이후 2016.6.1. 세입자인 김**씨가 보증금 4500만원, 월세15만원에 임대차계약을 체결하였습니다. 개인적인 생각으로는 여기서부터 잘못된 임대차계약이 시작되었습니다. 왜냐하..

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금지사항등기에 관하여

문제제기 아래 등기부를 보면 "이 부동산 건물은 보조금이 지원되어 있으며 2025년 12월 20일까지는 보조금을 지원한 관할행정기관의 장의 승인없이 보조금의 교부목적에 위배 되는 용도에 사용,양도,교환,대여 및 담보의 제공을 할 수 없다" 라고 기재되어 있습니다 이하에서는 금지사항등기에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 1.등기할 사항 등기는 어떠한 내용을 등기부에 기재하고 싶다고 해서 아무것이나 등기할 수 있는 것은 아니고 부동산등기법과 기타 법률에 의하여 허용된 사항만 등기할 수 있습니다. 이를 등기사항이라 하는데 [물권,권리,물권변동] 으로 나누어 볼 수 있으며 물권변동은 [보존,이전,설정,변경,처분]의 제한 등으로 나뉘게 됩니다. 처분의 제한이란 소유권등 기타 권리자가 가지는 처분권능을 제한하는 것을..

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가등기소유권이전청구권가처분 등기의 말소방법

문제제기 가등기와 가등기소유권이전청구권가처분등기가 기입되어 있는 경우 이를 말소하기 위해서는 어떻게 해야 할까? 1.등기상 이해관계인 등기상 이해관계인은 등기기록의 기록형식에 의하여 변경등기, 말소등기 등으로 인하여 손해를 받을 우려가 있다고 인정되는 후순위 권리자를 말합니다. 이는 등기형식상으로 판단하여야 하기 때문에 실질적인 손해를 받을 염려가 있는지를 불문하고 등기 기록상에 기록되어 있지 않은 제3자는 등기상 이해관계인으로 판단되지 않습니다. (그에 대하여 등기관의 심사권이 미치지도 않습니다) 등기의 실행과정에서 사실상 손해를 보는 제3자가 있다 하더라도 등기기록에 기록된 등기명의인이 아닌 경우에는 등기상 이해관계인이 아닙니다. 따라서 위 가등기에 대한 가처분을 집행한 서울보증보험 주식회사는 등기기..

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임차권등기명령 신청을 하는 이유

주택임대차보호법 주거용 건물에 대하여 임대차계약을 체결하면 주택임대차보호법의 보호를 받게 됩니다. 하지만 집주인이 집을 팔게 되어 새로운 집주인이 집을 비워달라고 하면 집을 비워줘야 합니다. 새로운 집주인과 임대차계약을 체결한 것이 아니기 때문입니다. 대항력 새로운 집주인에게 버틸수 있기 위해서는 대항력이 있어야 하는데 임차인이 주민등록과 점유를 갖추게 되면 대항력이 생기게 됩니다. (이하에서는 주민등록과 점유를 갖춘것을 '대항요건' 이라고 하겠습니다) 대항력이 생긴다는 것은 새로운 집주인과 임대차계약을 체결한 것과 같은 효력이 생기기 때문에 임대차가 종료될때까지 거주할수있는 권리가 있고 임대차가 종료된 후에는 보증금을 받을 권리가 있다는 것입니다. 우선변제권 또한 대항력을 갖춘 상태에서 임대차계약서에 ..

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차순위 매수신고의 모든것

들어가기 위 경매사건에서의 토지는 2019.1.24. 최고 높은 금액인 3740만원에 낙찰되었지만 최고가 매수인이 대금을 납부하지 않자 2등인 차순위자가 대금을 납부하고 소유권을 취득하였습니다. 차순위 매수신고 라는 제도 때문인데 이하에서는 차순위 매수신고에 대하여 알아보겠습니다. 목차 1.차순위 매수신고 2.차순위 매수신고와 입찰보증금 3.최고가 매수인이 매각허가를 받고 대금을 미납한 경우 4.최고가 매수인이 매각불허가를 받은 경우 5.경매취하의 경우 1.차순위 매수신고 부동산경매는 입찰당일에 가장 높은 금액을 써 낸 사람이 낙찰을 받게 되는데 그를 최고가 매수인이라 하고 1등 이외의 사람이 일정한 요건을 갖추어 차순위 매수신고를 한 경우 차순위 매수신고인 이라 합니다. 따라서 차순위 매수신고인은 2등..

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영농여건불리농지 취득시 농지취득자격증명을 발급해야 하나요?

문제 제기 지목은 전이지만 '토지이용계획확인원'을 보면 '영농여건불리농지' 라고 기재되어 있습니다. 이러한 토지를 취득할때도 '농지취득자격증명'을 발급해야 하나요? 목차 1.영농여건불리농지란? 2.영농여건불리농지를 취득시에도 농지취득자격증명을 첨부해야 하는가? 3.결론 4.경매로 진행되는 경우 1.영농여건불리농지란? 농지란 농사를 지을 목적으로 소유해야 하지만 영농여건불리농지는 농사를 짓기에 적합하지 않은 땅이여서 농사를 지을 목적이 아니라도 소유할 수 있습니다. 참고로 영농여건불리농지는 농지법 제6조에 의한 농지소유제한에 적용되지 않아서 임대차도 가능합니다. ...더보기 농지법 제6조(농지 소유 제한) ①농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다. ②다음 각 호의 어느 하나..

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임대차 보증금 손실이 발생하는 유형 (근린생활시설에서의 임대차)

문제 제기 아래와 같은 빌라에 주거용으로 거주하기 위하여 집주인과 보증금 1억2천만원에 임대차계약을 체결할려고 합니다. 건축물대장을 보니 제2종 근린생활시설이라고 되어 있습니다. 이러한 건물에 임대차 계약을 체결 할 경우 임차인은 보증금을 안전하게 지킬 수 있나요? 목차 1.주거용으로 사용할 목적 2.일부를 다른 목적으로 사용할 경우 3.결론 4.임대차계약 체결 시 주의할 점 5.경매가 진행된다면 어떻게 될까? 1.주거용으로 사용할 목적 주택임대차보호법은 주거용으로 사용할려는 목적의 임대차계약에 대해서만 보호를 받을 수 있습니다. 따라서 임차인이 임대차계약을 체결함에 있어 주거용으로 사용할 목적인지 아닌지 여부는 중요합니다. 주거용인지 아닌지 판단하는 기준은 임차인이 실제로 주거를 목적으로 사용하면 되는..

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재개발 재건축 구역 확인 방법

이 글은 2018년 1월 즈음에 적은글을 올리는 것이니 참고하시기 바랍니다. 문제 제기 위 굿옥션 사이트의 '물건현황' 란을 보면 '부암2재개발 구역'이라고 표시되어 있습니다. 이 표시를 보고 재개발구역임을 인지하게 되는데 이것을 보고 판단하게 되면 오류가 발생합니다. 결론적으로 아래 부암2재개발 구역은 재개발구역 지정해제가 되었습니다. 따라서 위 낙찰받은 사람이 혹시나 재개발이라는 투자포인트를 감안하여 낙찰 받았다면 투자는 실패할 가능성이 높습니다. 이하 부터는 재개발 재건축 투자에서 첫걸음인 구역을 정확히 확인하는 방법에 대하여 살펴보겠습니다. 아래부터는 2017년 3월 즈음에 작성하였던 글입니다. 목차 1.공매진행 2.재건축구역의 인지 3.부산광역시 정비사업통합홈페이지의 사업추진 현황 4.토지이용계..

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농지취득자격증명 발급여부 (지목 '대' 인 토지에 농사를 짓고 있는 경우)

문제제기 소액토지투자를 위해 부동산경매에 입찰할려고 합니다. 지목은 '대' 이지만 현황은 농지로 사용되고 있으며 경매서류에도 '전'으로 사용하고 있다고 기재되어 있습니다. 매각물건명세서에는 농지취득자격증명에 관한 언급이 없습니다. 경매낙찰시 농지취득자격증명이 필요한지 여부와 매각물건명세서에 농지취득자격증명에 관한 언급이 없는 이유가 궁금합니다. 목차 1.농지법상 농지인지? 2.농지취득자격증명의 발급 3.농지취득자격증명을 발급받지 않고 등기가 경료된 경우 4.경매법원의 농지에 대한 인지과정 및 매각물건명세서의 기재 5.위와 같은 토지를 취득할 시 실무상 문제되는지 여부 6.결론 1.농지법상 농지인지? 지목이 전,답,과수원이고 현황상 농지로 사용하고 있다면 농지법상 농지입니다. 지목이 전,답,과수원이 아니고..

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