임대차 보증금 손실이 발생하는 유형 (근린생활시설에서의 임대차)

 

 

문제 제기

 

아래와 같은 빌라에 주거용으로 거주하기 위하여 집주인과 보증금 1억2천만원에 임대차계약을 체결할려고 합니다.

건축물대장을 보니 제2종 근린생활시설이라고 되어 있습니다.

이러한 건물에 임대차 계약을 체결 할 경우 임차인은 보증금을 안전하게 지킬 수 있나요?

 

 

 

 

 

목차

 

1.주거용으로 사용할 목적 

2.일부를 다른 목적으로 사용할 경우 

3.결론 

4.임대차계약 체결 시 주의할 점

5.경매가 진행된다면 어떻게 될까?

 

 

 

 

1.주거용으로 사용할 목적  

주택임대차보호법은 주거용으로 사용할려는 목적의 임대차계약에 대해서만 보호를 받을 수 있습니다.
따라서 임차인이 임대차계약을 체결함에 있어 주거용으로 사용할 목적인지 아닌지 여부는 중요합니다.

주거용인지 아닌지 판단하는 기준은 임차인이 실제로 주거를 목적으로 사용하면 되는 것이지

임차한 주택의 건축물대장상 용도가 무엇인지는 중요하지 않습니다.

 

주택임대차보호법 제1조(목적)

이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을

보장함을 목적으로 한다.

 

대법원 1988.12.27. 선고 87다카2024 판결 [점포명도]

주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이

되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계, 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다.

 

 

 

2.일부를 다른 목적으로 사용할 경우

주거용으로 사용해야 하기 때문에 주거외의 목적인 상업용으로 사용한다면 주택임대차보호법의 보호를
받지 못하는 것 이며 이때에는 상가건물임대차 보호법 적용 여부가 문제됩니다.

하지만 대부분을 주거용으로 사용하면서 일부를 다른 용도에 사용하는 것은 괜찮습니다.
옛날에는 주거를 하면서 슈퍼등을 하는 경우가 종종 있는데 이 경우에는 주로 주거용으로 사용하면서

부가적으로 장사를 한다고 보아 주택임대차보호법의 보호를 받습니다.

 

 

주택임대차보호법 제2조(적용범위) 

이 법은 주거용 건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(임차주택)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.

 

대법원 1987.4.28.선고 86다카2407 판결 [건물명도]

임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 주택임대차보호법 제2조의 규정에 의하여 그 법률의 적용을 받는 주거용 건물에 포함되나 주거생활의 안정을 보장하기 위한 입법의 목적에 비추어 거꾸로 비주거용 건물에 주거의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 동법 제2조가 말하고 있는 일부라는 범위를 벗어나 이를 주거용 건물이라 할 수 없고 이러한 건물은 위 법률의 보호대상에서 제외된다.

 

 

3.결론

 

따라서 위 사안에서 빌라의 건축물 대장이 제2종 근린생활시설로 되어 있다 하더라도 주거용으로 사용
할 목적이라면 주택임대차보호법의 적용을 받아 대항력과 우선변제권, 최우선변제권을 취득할 수 있습니다.

 

 

 

 

4.임대차계약 체결 시 주의할 점

 

주택임대차 보호법의 적용을 받아 대항력과 우선변제권, 최우선변제권을 취득할 수 있더라도 주의 하여야 할 점이 있습니다.  

 

건물소유자는 건물을 사용할 경우 건축물 대장상 용도대로 사용해야 하는 것이므로 위 빌라의 경우 근린생활시설로 사용하여야 합니다.

 

하지만 주거용으로 사용할 경우 건축법상 불법이어서 건물소유자(임대인)에게 이행강제금이 부과될 수는 있습니다.

 

이 부분은 건물소유자에게 부과되는 것이므로 임차인과 별 상관이 없을 것 같지만 건축법상 불법인 건물에 대해서는

선호하는 매수자가 없어 만약 경매로 진행될 경우 낙찰금액이 낮아질 가능성이 존재합니다. 

 

경매로 진행시에 낙찰금액이 낮아진다면 임차인은 보증금에 대해 피해를 입을 가능성이 존재합니다.

(물론 대항력이 있다면 새로운 낙찰자에게 보증금을 받을 수 는 있지만 입찰자는 이 부분을 고려하여 입찰을 꺼려 할 것입니다.)  

 

따라서 임차인은 보증금 액수를 정함에 있어 일반적인 전세가격보다 좀 더 낮은 금액으로 결정하거나,

전세보증금을 낮추고 월세를 지급하는 방안으로 임대차계약을 체결하여야 보증금피해를 최소화 할 수 있습니다.

 

 

 

 

5.경매가 진행된다면 어떻게 될까?

 

서울 은평구 역촌동 유니캐슬에 대하여 서울지방법원 서부지원에서 부동산강제경매가 진행되었습니다.

감정가격은 1억6천만원 이었는데 2번 유찰을 거듭한 후 최종적으로 121,000,000원에 낙찰되었습니다.

 

굿옥션 부동산경매사이트에서 위 빌라는 건축물대장에는 즉, 공부상 용도는 제2종근린생활시설이긴 하지만

현실적으로는 주거용으로 사용하고 있으므로 이 경우 "본 물건은 공부상과 현황상 물건 상태가 다르니 확인하고 입찰하시기 바랍니다."

라는 문구를 기재해 놓고 있습니다.

 

아래 사건에서 임차인은 경매절차에서 배당요구를 하였지만 그 임차인이 주택임대차보호법의 적용을 받아서 배당을 받을수 있는지

여부에 대하여 의문이 들 수 가 있습니다.

이미 살펴보았다시피 위 경매사건의 임차인은 주거용 으로 사용하고 있으므로 위 빌라의 건축물대장상 용도가 무엇이든 간에

주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있으므로 위 경매사건에서 임차인은 배당요구를 하였으므로 보증금을 배당받을 수 있습니다.

 

아래 사건은 1억2천만원에 낙찰되어 임차인은 보증금에 대해 손실이 없을것 같지만 만약 너무 높은 보증금으로

임대차계약을 체결했다면 입찰자가 없지 않았을까요?  

 

**참고로 경매를 신청한 채권자는 임차인 입니다.

 

 

자료 출처: 굿옥션