①부동산 경매사건 (55)

해운대아이파크가 공매로 진행중인데 관리비가 체납된 경우 승계되는가?

해운대아이파크가 공매로 진행중에 있는데 관리사무소에 방문해 보니 관리비가 2800만원 정도 체납되어 있었다. 부산 해운대구 우동에 소재하는 해운대아이파크는 많은 사람들이 선호하는 아파트인데 불과 1년 사이에 가격이 엄청나게 많이 올랐다. 해운대아이파크는 투자의 관점보다는 실거주관점에서 체크해야 할 것이 있는데 바닷가 뷰가 나오는지 안나오는지 체크해야 하고 그리고 관리비가 체납되어 있는지를 체크해야 한다. 그 중 체납된 관리비가 있을 경우 낙찰자에게 승계되는지를 살펴보고자 한다. ▶체납된 관리비의 승계 관리비는 전유부분 관리비와 공용부분 관리비가 있다. 전유부분관리비는 낙찰자에게 승계되지 않으며 공용부분관리비는 낙찰자에게 승계된다. 아래 대법원 판례에서도 관리단은 공용부분의 효율적 관리를 위해 구분소유자에..

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영농여건불리농지 일때 농지취득자격증명 농취증 신청시 버섯재배사가 있다면

경북 봉화군 상운면 하눌리에 소재하는 지목 과수원이 경매로 진행되고 있다. 토지의 용도지역은 계획관리지역이며 토지의 면적은 863평이고 지상에는 건물이 존재하고 있는데 경매에서 제외되었으며 감정가격은 5400만원이다. 토지면적 863평에 5400만원이므로 평당6만5천원이다. ▶농지법상 농지인가 농지법 제2조에서는 농지를 정의하고 있는데 기본적으로 지목을 기준으로 전,답,과수원인 경우 농지로 보고 있다. 따라서 위 사건 경매토지의 경우 지목이 과수원이므로 농지법상 농지이다. 농지법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. “농지”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. 가. 전ㆍ답, 과수원, 그 밖에 법적 지목(地目)을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 대통령령으로..

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선순위 임차인이 전입신고하고 확정일자 받았는데 후발적으로 가등기가 설정된 경우(전세권설정등기가 아쉽다)

아래 사건은 경시도 고양시 일산서구 탄현동에 소재하는 탄현마을삼익아파트가 경매로 진행되고 있는 사건이다. 2회가 유찰되어 최초감정가격 대비하여 1억원정도가 저렴한 가격이다. 감정평가의 기준시점은 2020.2.이여서 코로나로 인한 자산가격의 상승이 반영되지 않아 저평가 되었다. 현재시점은 급매가격은 1층의 경우 2억5천만원이다. 따라서 시세보다 약1억6천만원이 저렴한 가격이다. 이 사건을 임차인 관점에서 살펴보면 임차인 홍모씨는 2018.2.에 전입신고와 점유를 하면서 전세계약을 체결할때 당시에는 선순위 권리가 없는 아주 깨끗한 상태였다. 즉 안전한 상태에서의 계약이였으나 집주인의 일방적인 후순위가등기가 설정되면서 2억5천만원 상당의 아파트가 9600만원 까지 유찰된 것이다. ■경매절차에서 인수되는 가등기..

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재단법인의 재산이 경매나 공매로 진행될 경우 어떻게 해석하는가?

아래 사건은 부산 동구 수정동에 소재하는 토지지분이 공매로 진행되고 있는 사건이다. 전체토지는 약132평 정도이며 공매로 진행되고 있는 지분의 면적은 약3.5평 정도이다. 현재는 나대지 상태로 임대를 주어 주차장을 운영하고 있다. 바로 옆에는 부산일보 본사가 있으며 지하철1호선 바로 옆에 있어서 위치적으로는 아주 좋은 자리이다. 이 토지의 용도지역은 상업지역이며 개발이 될 수 밖에 없는 땅이다. 2016.10.20.에 주식회사 경보종합건설에서 일부 지분을 매입하였다. 이 사건은 재밌는 쟁점이 있는데 바로 유오 재단법인의 지분이 공매로 진행되고 있다는 것이다. 재단법인의 재산이 처분될 경우(매매,증여,교환,경매,공매등)에는 함정이 존재하는데 바로 재단법인의 재산처분에 대하여 주문관청의 허가를 얻어야 한다는..

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이 글은 유튜브 댓글을 달아주신 구독자분과 관계된 글입니다.(다른 분들은 안보셔도 됩니다)

목차 0.들어가기에 앞서 1.용도변경이 되지 않아 월세를 놓지 못해 위험하다는 부분에 대해 ①반드시 용도변경을 해야 할 이유가 있을까? ②영원히 월세를 받아야 할까? ③소결론 2.타인의 지분과 국유지 불법사용이 낙찰이후에 강제철거가 된다는 부분에 대해 ①국유지를 침범한 부분에 대한 철거 ②타인의 토지를 침범하고 있는것에 대한 철거 가능성 ㉮타인의 토지가 가압류등이 많아 곧 경매나올거라는 부분에 대해 ㉯그럼에도 불구하고 옆땅이 경매로 넘어간다면 시청자님이 낙찰받을 확률 ③소결론 3.종합적인 결론 0.들어가기에 앞서 이 글은 오늘 댓글을 달아주신 시청자분에게 하는 답글입니다. 보실지 안보실지 모르겠습니다. 안보신다 하더라도 저는 약속을 지키기 위해서 글을 쓰는것입니다. 혹시 글씨체에서 느껴지는 기운이 다투고..

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재개발구역에서 공유지분일 경우 조합원 입주권(분양권)이 나오는 토지면적은 얼마일까?

아래 사건은 부산 부산진구 범전동에 소재하는 대지가 공매로 진행되었으나 취소된 사건이다. 개인적으로 아기다리 고기다리던 물건인데 어제 날짜로 취소되었다. 현재 부산진구의 개발압력은 부동산에 관심이 없는 사람이라도 몸으로 느껴질 정도로 뜨겁다. 이 물건은 부산의 생명줄과도 같은 시민공원 바로 옆에 소재하는 토지이다. 촉진2-1 재개발 구역인데 이 재개발 구역에 매매든 경매든 공매든 매물이 나온것을 본 적이 없을 정도로 귀한 물건이다. 시민공원 일대는 대부분 재개발이 진행되고 있는데 매물이 전무후무 하기 때문에 프리미엄이 8억원 정도 붙어있다. 그러니까 새아파트에 들어갈 수 있는 권리에 대한 혜택을 8억원의 웃돈을 주고 사는것이다. (물론 조합원으로서 일반분양가보다 저렴하게 분양받을 수 있으므로 그 차액만큼..

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소유권이전등기청구권가등기에 대한 가압류는 어떤 의미인가?

아래 사건은 서울특별시 용산구 용산동2가에 소재하는 다가구 주택의 공유지분이 경매로 진행되고 있는 사건입니다. 오늘 질문이 들어온 사안인데 아래 등기부를 보면 등기부상의 순위8번에 '가등기소유권이전청구권가압류'가 기재되어 있는데 도대체 무슨말인지 이해가 안된다는 것이였습니다. 매각물건명세서에는 '가등기소유권이전청구권가압류'가 인수된다고 기재되어 있습니다. 이것이 입찰자 입장에서 어떤 의미를 가지는지 살펴보도록 하겠습니다. 가등기는 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해 하는 것입니다. 소유권이전등기청구권은 채권이므로 순위가 없으며 물권에 대항할 수 없어 불측의 시점에 무용지물이 되는 성질을 가지고 있으므로 항상 위험에 노출되어 있습니다. 예를 들어 매도인과 매수인이 매매계약을 체결한 후 매도인이 제3자에게 ..

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제주도 과잉매각으로 인한 매각불허가

아래 사건은 제주도 서귀포시 성산읍 고성리에 소재하는 농지가 경매로 진행되고 있는 사건이다. 방금 질문을 받은 사건인데 재미있는 포인트가 있다. 질문의 요지는 왜 매각불허가가 났는지 궁금하다는 내용이였다. 2021.2.22.에 낙찰받은 사람도 매각불허가 결정이 되었고, 2021.4.5.에 낙찰받은 사람도 매각불허가결정이 되었다. 사건을 보자마자 농지라는 단어를 보고 농지취득자격증명에 관해 문제가 생겼거니 했었는데 아래 사건은 농지취득자격증명이 필요없는 사건이였고(그런데 재밌는것은 문건처리내역을 보니 농지취득자격증명을 제출하였다) 그럼에도 불구하고 매각불허가결정이 난 것이 이상하였다. 좀 더 살펴보니 과잉매각에 의한 매각불허가 결정이 이루어진걸로 보인다. 경매는 채권자의 채권만족을 위해 채무자의 재산을 현..

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80채 갭투기 남매 '전세금먹튀'...세입자 눈물 이라는 기사를 읽고

오늘 80채 갭투기 남매 '전세금먹튀'...세입자 눈물 이라는 기사가 신문에 나왔다. 음...또 터졌다. 내용의 요지는 서울 화곡동에 빌라를 수십채 가진 건물주 남매가 임차인 25명에게 전세보증금 약27억원을 돌려주지 않고 잠적했다는 것이다. 임차인들은 보증금을 돌려받기 위해 보증금반환청구 소송에서 승소하여 건물주남매의 통장을 압류하였지만 돈이 들어있는 통장은 없었고 전기.가스.수도요금도 밀렸있으며 결국 집에 대하여 경매를 신청할 수 있긴 하지만 임차인보다 선순위로 은행채권 및 가압류채권도 많아서 임차인이 배당받을 보증금이 거의 없어서 임차인들은 보증금 약27억원을 손해본다는 것이다. https://www.hankyung.com/society/article/2021061334781 화곡동 '건물 부자'라..

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도시계획시설 도로공사가 진행되는 토지공매 (2020-06916-001)

부산 중구 대창동1가에 소재하는 토지가 세금이 체납되어 공매로 진행되고 있다. 이 토지의 면적은 약6평이고 감정가격은 약5200만원이다. 아래 사진을 보면 이 토지에 공사가 진행중인 걸로 보이는데 건축을 위한 공사인건지 아니면 다른 이유로 공사중인 건지 알수는 없다. 일단 토지위에 무언가 공사중에 있다면 누군가 토지를 사줄 확률이 높은데 궁금해서 현장에 가보았다. 현장에 가보니 아래와 같은 현수막이 붙어져 있었다. 부산광역시 중구청이 사업시행자가 되어 대상종합건설(주)에서 소로를 개설하기 위한 공사를 한다는 내용이였다. 조금 걸어가보니 공사현장을 볼 수 있었는데 현장을 보고는 깜짝놀랐다. 공사하고 있는곳은 경사가 가팔라서 위험하다는 느낌이 들었는데 도대체 저기서 어떻게 공사를 하는지 참 대단하다는 생각이..

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전원주택 토지 경매 (김해 상동면 우계리 2020타경458)

아래는 경상남도 김해시 우계리에 소재하는 농지 약1113평이 경매로 진행되고 있는 사건이다. 최초 감정가격은 약10억원인데 현재 약5억2천만원까지 유찰되었다. 반값이다. 물건이 좀 궁금하고 날씨도 좋고 해서 해당 토지에 가보았다. 결론부터 말하자면 이 토지를 낙찰받으면 몇억은 벌 수 있는 토지이다. 아래 토지의 위치 및 가격에 대하여 먼저 알아보고 다음 글에서 이 사건의 문제점이 뭐가 있는지 살펴보도록 할 예정이다. 경남 김해시 상동면 우계리는 공장이 많은 지역인데 이곳은 부산외곽순환도로가 개설되면서 부산과의 접근성이 아주 좋아졌다. 광재 IC에서 내려서 해당 토지까지는 약 5분 거리이다. 마을 입구로 진입할 때는 잘 몰랐는데 조금 더 진입을 하니 본능적으로 느껴지는 이곳의 기운이 좋은거 같았다. 집집마..

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부산2020타경101668 초량2재개발구역내의 토지

아래는 부산 동구 초량동에 소재하는 토지가 경매로 진행되고 있는 사건이다. 지목은 '대' 이며 토지의 면적은 약66평 중 공유지분(1/2)인 약33평이다. 이 사건은 2가지 포인트가 있는데 첫째는 재개발 구역내에 소재하는 토지라는 점과 둘째는 지목이 '대'이나 현황은 '전'으로 이용중이라는 것이다. ■초량2재개발구역 위 토지의 토지이용계획확인원을 보면 '정비구역(주택재개발 정비구역)이라는 문구를 볼 수 있는데 이러한 문구를 보면 재개발구역내에 소재한다는 것을 알수있다. 따라서 재개발구역내에 포함이 되어 있다면 토지등소유자가 되므로 위 토지의 채무자가 조합원이라면 낙찰자는 일정한 요건하에 조합원의 지위를 승계받게 된다. 따라서 위 토지의 채무자가 조합원이 되어 분양자격이 있다면 낙찰받은 사람은 분양을 받을..

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공유물분할경매가 진행될 경우 주인은 정해져 있다

아래 사건은 현재 진행되고 있는 사건으로서 입찰을 준비하고 있는 사건이다. 사실 낙찰받을 수 있다는 생각은 하지 않고 있는데 왜냐하면 이미 이 물건의 주인은 정해져 있기 때문이다. 위치가 너무 좋아서 누구나 가지고 싶어하는 토지일 것이다. 부산지방법원 인근의 대로변에 위치하고 있는데 그 대로변에 있는 토지의 가치는 아주 높다. 감정평가액이 평당 2000만원이 안되게 책정되었는데 시세는 그보다 훨씬 높다. 그리고 바로 옆 부지에는 가로주택정비사업이 진행중에 있다. (해당 토지에도 개발사업이 준비중인지는 잘모르겠다) 남쪽 도로는 접했는데 동쪽의 도로를 접한것은 아니다. 동쪽에 도시계획도로가 생기면서 접근성이 더 좋아졌는데 482-40이 동쪽의 도로에 접하는걸 방해하고 있다. 따라서 482-40을 매입하게 되..

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부산광역시 지역주택조합 추진 현황(2021년 1월)

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법정지상권이 성립된 경우 등기부에 기재를 할 수 있을까?

토지에 대하여 건물소유목적의 임대차계약을 체결하고 그 건물을 등기하게 되면 민법 제622조의 차지권이 발생하게 되고 토지와 건물이 동일인 소유였다가 어떤 원인으로 인하여 토지와 건물의 소유자가 달라지게 되면 관습법상 법정지상권이 발생하게 된다. 또한 민법 제366조에 의한 요건을 갖추게 되면 법정지상권이 발생하게 되며 주택임대차보호법상 전입과 점유를 갖추게 되면 주택임대차보호법상의 대항력이 생기게 된다. 이러한 권리들은 법률의 규정에 의한 것이기 때문에 민법 제186조에 의한 등기를 하지 않아도 물권변동의 효력이 생기게 된다. 따라서 굳이 등기를 하지 않아도 제3자에게 대항할 수 있지만 나의 권리를 더 확실하게 공시하기 위하여 등기부에 등기를 할 수 있을까? 사실 이 부분은 생각해보는 것은 권리의 발생 ..

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근린생활시설에의 전세.임대차는 위험하다

전세보증금에 대한 임차인의 손실은 생각보다 많이 발생한다. 전세보증금사고가 5년새에 169배 급증했단는 아래 기사가 있다. 개인적으로도 전세보증금의 손실이 발생하는 패턴을 분석하여 임차인들에게 도움이 되었으면 하는 바램이 있다. 예전에 썼던 근린생활시설에서의 임대차계약을 체결하면 안되는 이유를 다시 한번 정리해보고자 한다. 전세보증금 사고 5년새 169배 급증…“제도적 안전망 시급” “수많은 피해자들이 내집 마련의 꿈은커녕 한순간에 생존까지 위협받게 된 게 모두 개인의 불운일 뿐인지, 부동산 정책과 제도를 책임지는 정부와 국회에 묻고 싶습니다.” 22일 ‘갭투기대응 n.news.naver.com ■주거용 빌라를 왜 근린생활시설 용도로 만드는가? 토지를 매입하여 주거용으로 건축을 하게 되는데 건축주의 입장..

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유치권자의 실수

아래 사건은 경남 양산시 하북면 용연리에 소재하는 토지와 건물이 매각된 사건으로 유치권이 쟁점이 되는 사건이다. 개인적으로는 유치권금액이 적어서 약간 아쉽다고 생각하는데 금액의 많고 적음을 떠나서 유치권에 관해 입체적으로 생각해 볼 수 있는 사건이다. 위 유치권자 정원경은 건물을 신축한 공사업자인데 공사대금 65,000,000원에 대해 미수금 채권이 있어 유치권을 행사하고 있다고 주장하였다. 그리고 건물은 본인 소유의 건물이므로 이 사건 매각에서 제외되어야 한다는 취지의 의견서를 제출하였다. 유치권의 경우 짜고치는 허위유치권이 많긴 하지만 진정한 유치권자가 방어를 위해 자신의 권리를 행사하는 경우도 있을 수 있다. 위 유치권자 정원경의 경우 일반적인 유치권자의 주장과 좀 다른 측면이 보이는데 건물은 본인..

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과거의 항공사진을 보는 방법

부동산투자를 함에 있어 지도의 활용은 중요하다. 개인적으로는 부동산가격이 상승하는데 다음지도가 한몫했다고 생각한다. 인터넷지도가 없는 과거에는 현장에 방문해야만 부동산투자에 대한 판단을 할 수 가 있었는데 요즘은 부동산투자는 물론 행정업무를 하는 공무원들까지 네이버나 다음지도를 필수적으로 이용한다. 현장에 가보지 않고 책상에 앉아서 어떠한 판단들을 할 수 가 있다. 부동산경매투자를 함에 있어서 물건을 낙찰받게 되면 권리의 우열을 다투면서 입증을 해야하는 문제가 생기게 된다. 토지가 수용될때도 높은 보상가를 받기 위해서 과거의 지목이나 이용현황등을 입증해야 할 수 도 있고 수용이 아니더라도 법정지상권성립여부를 다툼에 있어 건물이 지어진 시기를 입증해야 할 수도 있다. 이외에도 여러가지 측면에서 위성지도를 ..

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소규모 재건축 조합설립에 동의해야 하나

조합을 설립하여 사업을 추진하는 것은 주민으로부터 출발하지 않는다. 조합을 설립하여 사업을 진행하는 것도 영리를 위한 행위이기 때문에 총대를 메고 사업을 추진하여 큰 이득을 볼려는 사람이 사업을 추진해 나가게 된다. 물론 투표에 의하지만 처음 추진했던 사람이 대부분 조합장이 되고 그런 조합장의 지위에서 각종 이권에 개입되어 불법이든 합법이든 이득을 남기게 된다. 조합원의 지위라는거에 대해 곰곰히 생각을 해보았는데 만약 내가 조합원이라면 조합장이 도덕적인 사람이든 아니든 사업을 추진함에 있어 불법을 행하든 말든 사업진행을 빨리 추진시키고 조합원인 나의 이익을 많이 남겨만 주면 그게 조합원의 입장에서 좋은 조합장이 아닐까 라는 생각을 해본적이 있다. 상대적인 것이다. 조합원의 이익이 많아지기 위해서는 반대하..

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