전원주택 토지 경매 (김해 상동면 우계리 2020타경458)

아래는 경상남도 김해시 우계리에 소재하는 농지 약1113평이 경매로 진행되고 있는 사건이다. 최초 감정가격은 약10억원인데 현재 약5억2천만원까지 유찰되었다. 반값이다. 물건이 좀 궁금하고 날씨도 좋고 해서 해당 토지에 가보았다. 결론부터 말하자면 이 토지를 낙찰받으면 몇억은 벌 수 있는 토지이다. 아래 토지의 위치 및 가격에 대하여 먼저 알아보고 다음 글에서 이 사건의 문제점이 뭐가 있는지 살펴보도록 할 예정이다.  

경남 김해시 상동면 우계리는 공장이 많은 지역인데 이곳은 부산외곽순환도로가 개설되면서 부산과의 접근성이 아주 좋아졌다. 광재 IC에서 내려서 해당 토지까지는 약 5분 거리이다. 마을 입구로 진입할 때는 잘 몰랐는데 조금 더 진입을 하니 본능적으로 느껴지는 이곳의 기운이 좋은거 같았다. 집집마다 나무들과 꽃들이 많이 심겨져 있었고 전원주택의 느낌이 나는 집들이 많았다. (사진을 올릴려고 보니 막상 사진이 없다. 아래 로드뷰 사진에서 꽃이 있다고 상상해 보면 되겠다)  

위 토지에 도착해서 드론을 한번 띄워보았다. 입문용 드론이라서 그런지 화질은 좋지 않지만 그래도 가격대비해서 만족하는 편이다. 주변경치와 해당토지를 위에서 아래로 내려다본 영상을 찍어보았다. 마직막 사진이 해당 토지인데 약1100평을 일부면적은 진입도로를 만들고 나머지 면적은 주택4채를 짓기 위해 4구획 정도로 나누어 놓은거 같았다.   

채무자는 위 토지들을 2018년도에 약 10억5천만원 정도에 구입하였는데 그때 당시는 농지였기 때문에 형질을 변경하고 토목작업을 하는등의 공사비용을 투입하였을 것이다. 보통 농지에 대해 지목변경을 하고 나면 약40%정도의 가격이 상승하게 되는데 그 이유는 농지를 대지로 변경시키기 위해서는 비용이 들어가기 때문이다. 그렇다면 위 사건의 경우 채무자는 3년전에 쓴 토지대금 약 10억5천만원과 건물을 짓기 위해 인허가 비용 및 토지에 들어간 공사대금을 합친다면 13억원은 넘어갈것으로 보인다. 그러한 토지가 현재 약5억2천만원으로 경매가 진행되고 있다. 평당 약47만원 정도이다. 

실거래가 정보를 제공하는 디스코를 보면 인근의 땅이 거래된 실거래 값을 추정해 볼 수 있는데 가장 최근에 거래된 곳이 2019.12.의 2억5천만원 짜리 단독주택이며 토지는 약117평 건물연면적이 25평임을 알 수 있다. 이토지는 계획관리지역이라 용도지역의 차이는 있긴 하지만 위 경매사건에서도 이러한 부분을 반영을 하였으므로 위 감정가격은 거품이 아니라는 결론이 된다. 따라서 유찰된 이유는 둘째치고 일단 위 토지를 낙찰받는다면 단순 계산으로 몇억을 벌 수 있는 물건이다.