80채 갭투기 남매 '전세금먹튀'...세입자 눈물 이라는 기사를 읽고

오늘 80채 갭투기 남매 '전세금먹튀'...세입자 눈물 이라는 기사가 신문에 나왔다. 음...또 터졌다. 내용의 요지는 서울 화곡동에 빌라를 수십채 가진 건물주 남매가 임차인 25명에게 전세보증금 약27억원을 돌려주지 않고 잠적했다는 것이다. 임차인들은 보증금을 돌려받기 위해 보증금반환청구 소송에서 승소하여 건물주남매의 통장을 압류하였지만 돈이 들어있는 통장은 없었고 전기.가스.수도요금도 밀렸있으며 결국 집에 대하여 경매를 신청할 수 있긴 하지만 임차인보다 선순위로 은행채권 및 가압류채권도 많아서 임차인이 배당받을 보증금이 거의 없어서 임차인들은 보증금 약27억원을 손해본다는 것이다. 

https://www.hankyung.com/society/article/2021061334781

화곡동 '건물 부자'라더니…80채 갭투기꾼에 또 당했다

 

■전세 또는 월세계약이 체결되는 구조 

건물주는 사업하는 사람이다. 단지 그 대상이 일반적인 상품이 아니라 부동산을 상품으로 하여 사업을 하는 사람이다. 따라서 현금이 제일 적게 들어가는 방법을 고민하게 되고 이미 건물을 신축하거나 매입할때 전세물량과 월세물량을 계산해놓는다. 전세나 월세를 놓기 위하여 부동산 사무실에 물건을 내놓으면 이러한 물건을 보고 임차인은 계약을 하게 된다. 계약을 한 후 집주인과 임차인은 공인중개사에게 중개보수를 지급하게 된다.   

 

 

■집주인과 공인중개사 그리고 임차인의 입장

집주인 입장에서는 사업을 함에 있어 투자금이 적게 들어가야 하기 때문에 최대한 비싼 금액으로 최대한 빨리 전세나 월세를 놓아야 하고 그러기 위해서는 많은 부동산 사무실에 물건을 내놓게 되며 거래를 성사시키는 공인중개사에게 법정중개보수 보다 많은 금액을 주게 된다. 공인중개사는 돈을 벌 수 있는 기회이므로 다른 경쟁업체에 일을 뺏기지 않기 위해 임차인을 설득시켜야 한다. 임차인들은 월세를 지급하는 것이 너무 아까우므로 전세를 선호하게 되는데 전세물건이 귀하므로 집을 보러다니는 것이 너무 스트레이다. 그러한 과정에서 공인중개사가 주위에 전세물건이 귀하다거나, 집주인이 돈이 많아 문제 없다는 등의 임차인의 심리를 흔드는 작업을 한다면 아니면 실제 경매로 진행되었을 경우 보증금을 안전하게 배당받을 수 있는지 판단을 못한다면 그 손해는 임차인에게 돌아가게 된다.    

 

■보증금사고는 어디에서부터 출발할까?

임차인의 전세보증금 사고는 하루이틀일이 아니다. 아무리 법으로 보완한다고 하더라도 이러한 임차인의 전세보증금 사고는 줄어들지도 없어지지도 않을 것이다. 보증금사고가 일어나는 원인은 아주 다양하다. 따라서 그 다양한 원인의 패턴을 알고 있으면 그나마 보증금을 지킬수있는 안전한 상황인지 아닌지 판단할 수 있는데 부동산을 업으로 하지 않는 이상 그 패턴을 읽어내기는 쉽지 않다.(부동산을 업으로 하는 공인중개사도 판단하기 쉽지 않다)

 

보증금 사고를 당하지 않을려면 결국 경매지식을 알아야만 한다. 임차인은 임대차계약을 체결한 후 집주인에게 발생된 채무가 그 집의 등기부등본에 달라붙어 결국 그 집이 경매로 넘어가게 된다. (집주인이 보증금을 돌려주지 않아 임차인이 보증금반환을 청구하는 것도 집주인의 채무중에 하나이다) 집이 경매로 넘어가는 그때 임차인은 경매절차에 대응해야 하는 문제가 생기는데 이때 대응하는것은 근본적인 대응은 아니다.  

 

근본적인 대응은 임대차계약을 체결하는 그 당시에 이미 결정된다. 근본적인 대응인지 판단하기 위해서 

첫번째로 생각해야 할 것은 계약을 할려는 집 자체가 시장에서 수요자들이 좋아하는 가치가 있는 집이여야 한다. 즉 시세를 잘 판단해야 하는 것이다. 집 자체에 물리적인 누수가 있거나, 현황은 주거용이나 서류가 근린생활시설등인 불법건축물이거나, 구분소유적공유 이거나, 공유지분으로 소유하고 있거나, 토지와 건물의 소유자가 다르거나, 다가구 주택이거나, 대지권이 없는 구분건물이거나, 등기부에 나타나지 않는 선순위 조세채권이 존재하거나 임금채권이 존재하는등의 패턴이 존재한다면 경매절차에서 심하게 유찰된다. 즉 시세보다 낙찰가가 훨씬 낮아지는 것이다. 그 상태에서 보증금이 입찰할려는 금액보다 높다면 입찰할려는 사람이 없게 되어 임차인은 반 영구적으로 그 집에 갖히게 되어 빠져나오지를 못하게 된다.(현황의 호수와 건축물대장상의 도면이 불일치하는지 여부도 판단해야 한다.  예를 들어 현황은 101호인데 건축물대장상 도면은 102호인 경우에 전입신고를 하게 되면 현황상 101호에 전입신고를 하게 되는데 실제점유는 102호에 하게 되므로 전입신고를 하더라도 대항력이 없어 보증금 전액을 손실보는 패턴이 존재한다)      

 

두번째로 생각해야 할 것은 가능한 선순위로 전입신고를 받는것이며 확정일자를 받는것이다. 전입신고와 확정일자는 전 소유자가 아닌 새로운 집주인에게 내 보증금을 받을때까지 나가지 않을 권리를 갖기 위한 것이다. 후순위로 전입신고를 한다면 새로운 집주인에게 내 보증금을 받을때까지 견딜수가 없다. 경매낙찰자에게 무조건 집을 비워줘야 한다. 

 

집이 경매 넘어갈 때 세입자의 대처방법 (후순위 임차인)

집이 경매 넘어갈 때 세입자의 대처방법 (후순위 임차인)

 

이러한 이유로 첫번째 판단해야 할것이 전입신고와 확정일자가 아니라 집자체에 문제가 없는지 패턴을 파악하여 집을 사는 매수자가 지불할 시세는 얼마인지를 판단해야 하는 것이다.(거의 불가능에 가깝다고 본다. 왜냐하면 위와 같은 패턴의 집들이 경매에서 얼마에 낙찰되는지를 꾸준히 관찰해야 하기 때문이다. 일하기도 바쁜데 어떻게 그걸 관찰하고 있을까?) 따라서 전세계약을 선호하기 보다는 월세를 좀 지불하는 것이 안전하다고 생각한다. 수많은 전세보증금 사고 사건을 보면서 내린 결론이다. 일부 월세를 지급하면서 보증금을 낮추면 뉴스의 주인공이 되지 않을수 있다.