집이 경매 넘어갈 때 세입자의 대처방법 (후순위 임차인)

살고있는 집이 경매 넘어갈 때 어떻게 해야 하는지 당황스러울 수 있습니다. 

임대차계약당시의 상황에 따라 경매넘어갈때 대처해야 하는 방법이 다르게 되는데

큰 틀에서는 선순위 임차인인 경우와 후순위 임차인인 경우로 나눌 수 있습니다.

 

이번 글 에서는 후순위 임차인의 대처방법에 대하여 살펴보도록 하겠습니다. 

 

자료출처 굿옥션

 

 

 

 

1.선순위 임차인과 후순위 임차인은 어떻게 판단하는가? 

 

흔히 선순위 임차인과 후순위 임차인이라고 일컫는데 이를 구분하는 기준은 민사집행법 제91조에

의한 저당권,가압류,압류 등 최초의 금전채권자들보다 먼저 전입과 점유를 갖추었는지 아니면

후에 전입과 점유를 갖추었는지를 기준으로 판단합니다.  

 

예를 들면  

선순위임차인은 선순위 근저당권이 없는 상태에서 임대차계약을 체결 후 전입과 점유를 한 자이고

후순위임차인은 선순위 근저당권이 있는 상태에서 임대차계약을 체결 후 전입과 점유를 한 자입니다.

 

선순위 임차인은 경매낙찰자인 새로운 집주인이 나타나서 집을 비워달라도 하더라도 그 집에 계속

거주할 수 있는 권리가 있으며 보증금도 새로운 집주인에게 반환해라고 할 수 있는 권리가 있습니다.

 

(*위와 같은 이유로 임대차계약 당시에 선순위 근저당권이 없는 집에 계약하는 것이 좋으며 계약

이후에 꼭 전입신고를 하라고 하는 것입니다.)

 

후순위 임차인은 경매낙찰자인 새로운 집주인이 나타나면 그 집을 비워줘야 하며 보증금도 새로운

집주인에게 받을 수 없습니다. 돈이 없어 집을 경매로 날려버린 임대인에게만 보증금반환을 청구 할

수 있습니다.

 

하지만 소송을 통해 판결이 확정된다 하더라도 임대인이 재산이 없다면 무용지물 입니다.  

일반적으로 임대인의 부동산이 경매로 진행되었다면 다른 재산은 없을 가능성이 높기때문에 

현실적으로 받기가 어렵습니다. 

 

이러한 후순위 임차인은 부동산경매절차에서 두 가지 형태로 나타나게 되는데 

①배당요구를 하였을 경우와 ②배당요구를 하지 않았을 경우로 나누어 살펴보겠습니다. 

 

 

*배당요구를 하였을 경우와 하지 않았을 경우의 차이는 최우선변제와 우선변제의 내용만 틀립니다. 

 

 

 

 

①후순위 임차인이 배당요구를 하였을 경우 

 

 

㉮최우선변제금을 배당받을 수 있는가?

경매개시결정등기 이전에 전입신고를 하였고 배당요구종기일 이전에 배당요구를 하였고

소액보증금 요건에 해당한다면 최우선변제를 받을 수 있습니다.

 

배당을 받기 위해서는 집주인의 명도확인서가 있어야 합니다.

만약 집주인이 명도확인서를 해주지 않는다면 임차인은 이사를 했다는 등의 서류를 제출해서

배당금 수령이 가능합니다.

 

 

 

㉯우선변제를 받을 수 있는가? 

전입신고를 하였고 확정일자를 받았고 배당요구종기일 이전에 배당요구를 하였다면

후순위권리자보다 우선변제를 받을 수 있습니다.

 

배당을 받기 위해서는 집주인의 명도확인서가 있어야 합니다. 

만약 집주인이 명도확인서를 해주지 않는다면 임차인은 이사를 했다는 등의 서류를

제출해서 배당금 수령이 가능합니다.

 

 

 

㉰못받은 보증금이 있다면 경매낙찰자인 새로운 집주인에게 보증금을 달라고 할 수 있는가?

임대인인 전 소유자에게만 보증금반환을 청구할 수 있으며 새로운 경매낙찰자에게는

보증금반환을 청구할 수 없습니다.

 

 

 

㉱경매로 낙찰받은 새로운 집주인에게 집을 비워줘야 하는가?

무조건 경매 낙찰자에게 집을 비워줘야 합니다.

따라서 경매로 낙찰되고 나면 다른집을 구할 준비를 하셔야 합니다. 

물론 경매낙찰자와 재계약을 시도해 볼 수 는 있습니다. 

 

 

 

㉲집을 언제까지 비워줘야 하는가? (부당이득 및 명도확인서)

경매낙찰자가 낙찰대금을 납부하게 되면 임차인은 집을 비워줘야 합니다.

그때 집을 비워주지 않으면 임료상당의 부당이득(월세)을 줘야 합니다.

 

하지만 실무적으로는 경매낙찰일로부터 약2달~3달 후인 보증금을 배당받는 날에

비워주는 편이고 낙찰자도 이에 대하여 부당이득을 받을려고도 하지 않습니다.

그 금액이 미미하기 때문입니다. 하지만 사람의 성향에 따라 다를 것입니다. 

 

*임차인이 배당을 받기 위해서는 경매낙찰자의 명도확인서가 있어야 하는데 낙찰자가

명도확인서를 작성해주지 않아서 임차인이 배당금을 수령하지 못하여 부득이하게

이사를 가지 못한 경우에도 임료상당의 부당이득은 주어야 합니다.

 

 

 

㉳이사비 

경매낙찰자는 세입자에게 이사비를 줄 마음의 준비를 하고 있습니다.

왜냐하면 세입자가 안나가겠다고 버티게 되면 강제집행비용이 이사비보다 더 많이 나오기 때문입니다. 

 

관행적으로 이사비를 주기는 하지만 줘야 할 의무는 없지만

이사나가는 것에 협조를 잘 한다면 이사비를 조금이라도 더 받을 수 있을것입니다. 

 

보증금을 전액 배당받는 세입자에게는 안주는 경우도 있습니다.

 

 

 

 

②후순위 임차인이 배당요구를 하지 않았을 경우

 

 

㉮최우선변제금을 배당받을 수 있는가?

(배당요구 종기일까지) 배당요구를 하지 않았다면 배당 받을 수 없습니다.

 

 

 

㉯우선변제를 받을 수 있는가? 

(배당요구 종기일까지) 배당요구를 하지 않았다면 배당 받을 수 없습니다.

 

*경매절차에서 배당요구를 하지 않아 배당을 받지 못한 경우 실제로 최우선변제권 이나 우선변제권이

있어서 후순위권리자보다 우선해서 배당받을 권리가 있다 하더라도 이를 이유로 먼저 배당받은 후순위

채권자에게 부당이득반환청구를 할 수 없습니다.

 

[대법원 2001다70702 판결]

배당요구를 한 경우에 한하여 배당을 받을 수 있고 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 비록 

실체법상 우선변제청구권이 있다고 하더라도 경락대금으로 부터 배당을 받을 수 는 없을 것이므로 

이러한 배당요구채권자가 적법한 배당요구를 하지 아니하여 그를 배당에서 제외하는 것으로 배당표가

작성.확정되고 그 확정된 배당표에 따라 배당이 실시되었다면 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 

배당받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후순위채권자에게 배당되었다 하여 이를 법률상 원인이 없는 

것이라고 할 수 없다.

 

 

 

㉰못받은 보증금이 있다면 경매낙찰자인 새로운 집주인에게 보증금을 달라고 할 수 있는가?

임대인인 전 소유자에게만 보증금반환을 청구할 수 있으며 새로운 경매낙찰자에게는

보증금반환을 청구할 수 없습니다.

 

 

 

㉱경매로 낙찰받은 새로운 집주인에게 집을 비워줘야 하는가?

무조건 경매 낙찰자에게 집을 비워줘야 합니다.

따라서 경매로 낙찰되고 나면 다른집을 구할 준비를 하셔야 합니다. 

물론 경매낙찰자와 재계약을 시도해 볼 수 는 있습니다. 

 

 

 

㉲집을 언제까지 비워줘야 하는가? (부당이득 및 명도확인서)

경매낙찰자가 낙찰대금을 납부하게 되면 임차인은 집을 비워줘야 합니다.

그때 집을 비워주지 않으면 임료상당의 부당이득(월세)을 줘야 합니다.

 

하지만 실무적으로는 경매낙찰일로부터 약2달~3달 후인 보증금을 배당받는 날에

비워주는 편이고 낙찰자도 이에 대하여 부당이득을 받을려고도 하지 않습니다.

그 금액이 미미하기 때문입니다. 하지만 사람의 성향에 따라 다를 것입니다. 

 

*임차인이 배당을 받기 위해서는 경매낙찰자의 명도확인서가 있어야 하는데 낙찰자가

명도확인서를 작성해주지 않아서 임차인이 배당금을 수령하지 못하여 부득이하게

이사를 가지 못한 경우에도 임료상당의 부당이득은 주어야 합니다.

 

 

 

㉳이사비 

경매낙찰자는 세입자에게 이사비를 줄 마음의 준비를 하고 있습니다.

왜냐하면 세입자가 안나가겠다고 버티게 되면 강제집행비용이 이사비보다 더 많이 나오기 때문입니다. 

 

관행적으로 이사비를 주기는 하지만 줘야 할 의무는 없지만

이사나가는 것에 협조를 잘 한다면 이사비를 조금이라도 더 받을 수 있을것입니다. 

 

보증금을 전액 배당받는 세입자에게는 안주는 경우도 있습니다.

 

 

 

 

2.위 경매사건의 경우 

 

2015.10.30.에 근저당권설정등기가 되어 있었고 그 이후인 2015.11.02.에 임대차계약을 체결하고

전입신고를 하였습니다. 따라서 임차인 박**씨는 후순위 임차인 입니다.

 

위에서 설명한데로 검토를 한번 해본다면 경매개시결정등기 이전에 전입신고를 하고 배당요구종기일

이전에 배당요구를 하였지만 소액보증금 요건을 갖추지 못해 최우선변제권은 없습니다. 

 

전입신고를 하였고 확정일자를 받았고 배당요구종기일 이전에 배당요구를 하여 후순위권리자 보다 

우선변제를 받을 수는 있습니다. 하지만 그 금액은 낙찰대금에서 선순위근저당권자가 채권액을

가져가고 남은 나머지 금액일 것입니다. (*보증금의 손해가 발생될 걸로 예상됩니다.)

 

 

 

 

3.결론  

 

부동산경매가 진행될 경우 법원에서 집행관으로 하여금 점유가 있는지 현황조사를 명령하게 됩니다.

임차인은 배당요구 및 권리신고에 대한 안내문을 받을 수 있는데 이때 임차인이 후순위 임차인이라면 

무조건 배당요구를 하는 것이 유리합니다.