전세권설정 등기는 왜 하는가?

경상남도 사천시 송포동 삼보송림아파트가 경매로 진행되고 있는데 이 아파트의 

세입자는 주식회사 한산전기로서 법인이 임차하고 거주하고 있습니다.

 

이하에서는 전세권설정등기를 왜 해야하는지 낙찰을 받는 입장에서 전세권설정등기를

인수한다는 것이 어떤 의미인지 알아보도록 하겠습니다.

 

자료출처 굿옥션

 

 

 

1.전세권설정등기는 왜 하는가?

 

원칙적으로 임대차계약은 제3자에게 주장할 수 없습니다. 

예를 들어 임대인인 집주인A가 세입자B와 임대차계약을 체결한 후

그 집을 제3자인 C에게 매도를 해버리고 부도가 나서 잠적해 버렸다고 가정하겠습니다.

 

그 상태에서 새로운 집주인C가 세입자B에게 집을 비워달라고 하면

세입자는 집에서 나가야 됩니다. C에게 보증금을 받을수 없고 전 집주인A에게

보증금을 받아야 하는데 부도난 집주인은 연락이 안되어 결국 세입자 B는

보증금의 손해를 볼 수 밖에 없습니다. 

 

만약 세입자 B가 임대차계약을 체결하고 전입과 점유를 갖추었다면 새로운 집주인C가

집을 비워달라고 하여도 계약기간이 끝날때까지 거주할 수 있으며 또한 보증금도

새로운 집주인C에게 받을 수 있는 권리가 있습니다.

이것을 주택임대차보호법상 대항력이라고 합니다. 

 

세입자 입장에서는 대항력을 확보하는 것이 아주 중요합니다. 

전세권설정 역시 이러한 대항력을 확보하기 위해서 하는 것입니다. 

세부적으로는 주택임대차보호법상 대항력과 차이점이 있긴 하지만 큰 맥락에서는 비슷합니다.

 

그러니까 일반인들은 전입신고와 점유를 갖추면 대항력이 생기므로

굳이 전세권설정을 할 필요가 없습니다. 

 

 

 

 

법인의 경우

 

하지만 법인은 주거용건물에 대해 임대차계약을 체결하여도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없어 

주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 인정받을 수 없습니다.

따라서 전세권설정등기를 하여 대항력과 우선변제권을 확보하여야 합니다. 

 

 

 

 

 

 

2.전세권설정등기가 인수된다는 의미

 

등기의 효력 중 대표적인 것이 대항력 입니다.

전세권자는 전세금, 범위, 존속기간에 대한 내용을 제3자에게 주장할 수 있으므로 

반대로 낙찰자는 전세금, 범위, 존속기간을 인수하게 됩니다. 

(등기의 내용 중 공시되어 있는 권리의 내용을 제3자에게 주장할 수 있습니다)

 

전세권을 인수할 시 일반적으로 전세금만 인수한다고 알고 있는 경우가 많지만

범위와 존속기간도 인수합니다.

 

따라서 존속기간이 만료되기 전에는 전세권자에 대하여 집을 비워달라고 인도청구를 할 수 없으므로

실입주를 계획하고 있다면 존속기간만료일을 고려하여야 합니다. 

 

또한 등기부상 존속기간이 만료되었다고 하더라도 법정갱신이 되면 존속기간의 정함이 없는 상태로 

전세권은 갱신된 것이므로 낙찰자에게 그러한 상태의 전세권이 인수되는 것이며

그때 전세권 소멸통고를 하게 되면 6개월이 지나야 전세권이 소멸합니다. 

3.위 경매사건의 경우

 

낙찰자는 전세금 4000만원, 전세권의 범위 주거용 건물전부, 존속기간은 2013.11.29~2015.11.28.까지를

인수하게 됩니다.

 

존속기간은 2015.11.28.까지이지만 법정갱신이 되었을 걸로 추정되므로 존속기간의 정함이 없는 상태의

전세권을 인수하게 됩니다. 따라서 낙찰받고 전세권 소멸통고를 하게 되면 6개월이 지나야 전세권이

소멸하므로 이때 전세금 4000만원을 받환하면서 건물을 인도받을 수 있습니다.   

 

위 사건 등기부