상속대위등기 비용

부산 해운대구 중동에 소재하는 오피스텔이 경매로 진행되었었습니다.

 

상담을 진행했었던 사건인데 상담의 요지는 전세계약 후 집주인이 사망한경우 보증금을 받기 위해

어떻게 해야 하냐는 것이었습니다. 결론적으로는 사망한 집주인의 등기부상 명의를 상속인의 명의

로 상속대위등기를 한 후 경매를 진행하면 되는데 상속대위등기에 의해 경매가 진행되는 원리를

이해 하게 되면 경매절차에 대한 시야가 좀 더 넓어질 수 있습니다.

 

이하에서는 상속대위등기의 필요성 및 상속대위등기 비용은 누가 부담하는지, 상속대위등기 비용

을 받을려면 어떻게 해야하는지에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

굿옥션

 

 

 

 

1.전세권자의 경매신청권 

 

전세권자의 대표적인 권리가 경매신청권 입니다.

집주인이 전세금을 주지 않을 경우 소송을 하지 않고 바로 경매를 신청할 수 있습니다.

 

민법 제318조(전세권자의 경매청구권) 

전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여

전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다.

 

 

 

 

2.경매신청과 송달 

 

경매신청을 하게 되면 집행법원(경매법원)에서 형식적 심사를 하여 요건에 맞으면 경매개시결정을

하면서 등기소에 경매개시결정등기를 촉탁하게 됩니다. 또한 경매개시결정문을 상대방에게 송달하게

되는데 반드시 송달이 되어야만 경매절차가 진행되게 됩니다.

(*송달을 간과하고 낙찰된 후 대금이 납부되었다 하더라도 낙찰자는 소유권을 취득할 수 없습니다) 

 

대법원 1994.1.28.선고 93다9477 판결 [소유권이전등기말소]

경매개시결정은 비단 압류의 효력을 발생시키는 것일 뿐만 아니라 경매절차의 기초가 되는 재판이어서 그것이 당사자에게 고지되지 않으면 효력이 있다 할 수 없고, 따라서 따로 압류의 효력이 발생하였는지의 여부에 관계없이 경매개시결정의 고지 없이는 유효하게 경매절차를 속행할 수 없는 것이므로, 경매법원이 이중경매신청에 의한 강제경매개시결정을 채무자에게 송달하지도 않고 그 기입등기만 경료한 채 후행 경매절차를 진행하여 경락대금을 납부받은 이상, 이는 그 압류의 효력발생 여부에 관계없이 경매개시결정의 효력이 발생하지 아니한 상태에서 경매절차를 속행한 경우이어서 위법하다 아니할 수 없고, 따라서 경락대금 완납에 의한 경락인으로서의 소유권 취득이라는 경락의 효력은 부정될 수밖에 없으며 경매법원이 경락대금의 완납 후에 사후적으로 이중경매개시결정을 채무자에게 송달하였다고 하여 그 결론이 달라지는 것으로 볼 것도 아니다.

 

 

 

 

3.상속대위등기의 필요성

 

경매개시결정을 위해서는 채무자와 경매대상 부동산등기부의 소유권자가 일치해야 합니다. 

 

일반적으로 경매신청채권자는 채무자가 사망했다는 사실을 모르는 상태에서 경매신청을 하게 되는데

채무자 사망여부와 상관없이 일단 경매개시결정이 내려지게 됩니다.

 

이후 경매개시결정문을 송달을 하는 과정에서 1차적으로 경매법원이 채무자의 사망사실을 인지하게 

되고 경매신청채권자에게 채무자와 등기부상 소유자를 일치시키라는 취지의 보정명령을 

내리게 됩니다.   

 

(*피상속인이 사망했다면 피상속인의 권리.의무가 상속인들에게 법정상속이 되므로 경매신청 상대방

을 상속인으로 기재 하고 피상속인 명의로 되어 있는 등기부상 소유권을 상속인으로 소유권이전등기를

한 후 이러한 등기부를 제출해야만 경매개시결정등기가 실행 될 수 있습니다.)   

 

보정명령 이후 당사자를 정정하여 신청서를 제출함

 

 

하지만 채무자를 상속인으로 정정할 수는 있어도 제3자인 경매신청채권자가 피상속인 명의로

되어 있는 등기부상 소유자를 상속인들 명의로의 상속등기를 강제로 할 수 는 없습니다.  

 

그렇다면 상속인 스스로가 상속에 의한 소유권이전등기 신청을 하여야만 경매절차가 진행될 수

있는데 경매를 원하지 않는 상속인 스스로가 상속등기를 할 리가 없습니다.

 

결국 상속인 스스로가 등기신청을 하지 않으면 영원히 경매절차를 실행시킬 수 없다는 결론에 

도달 하는데 이는 부당하므로 상속인들 스스로 등기신청을 하지 않더라도 채권자가 대위로 상속

등기를 할 수 있는 근거를 부동산등기법 제28조에서 규정하고 있습니다.  

(*채권자대위등기는 상속등기에만 국한되는 것은 아닙니다.) 

 

부동산등기법 제28조(채권자대위권에 의한 등기신청) 

① 채권자는 민법 제404조에 따라 채무자를 대위(代位)하여 등기를 신청할 수 있다.

② 등기관이 제1항 또는 다른 법령에 따른 대위신청에 의하여 등기를 할 때에는 대위자의 성명

또는 명칭, 주소 또는 사무소 소재지 및 대위원인을 기록하여야 한다.

 

경매신청 채권자가 대위상속등기를 한 등기부 

 

 

 

 

4.상속대위등기 비용 

 

상속대위 등기를 하게 되면 기본적으로 등기를 위한 비용이 들어가게 되는데 대표적인 것이 취득세

입니다. 세금납부의무자는 등기권리자인 상속인 이므로 상속인이 납부하여야 하지만 본인이 

원하지 않게 강제로 대위등기가 되면서 경매가 진행되는 마당에 등기권리자인 상속인이 취득세를

납부 할 리 없습니다.

 

그렇다고 지방자치단체에서도 세금징수를 안할수는 없기에 일단 대위등기신청인이 상속인들의 취득세

를 대신 납부할 수 밖에 없습니다.(*취득세를 납부하지 않으면 부동산등기법 제29조에 의하여 등기사건

이 각하됩니다) 

 

 

 

 

5.상속대위등기 비용은 어떻게 받을 수 있는가?

 

경매를 신청할때 납부하는 경매집행비용은 민사집행법 제53조에 의하여 0순위로 배당을 받게 됩니다. 

이때 경매를 실행시키기 위해서 납부할 수 밖에 없었던 대위상속등기 비용을 집행비용으로 인정받아

배당을 받을수있는지 여부가 문제됩니다. (*위 경매사건에서 취득세는 약200만원 정도 되므로 적은

금액이 아니며 채권자분도 이 점이 궁금하여 상담을 요청하셨습니다)

 

민사집행법 제53조(집행비용의 부담) 

①강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다.

 

대법원판례에서는 대위상속등기비용은 집행비용으로 인정받을 수 없어 따로 소송(지급명령등)을

통하여 집행권원으로 회수를 하여야 한다고 판시하였습니다. [대법원 96그8]

 

하지만 이러한 원칙에도 불구하고 민사집행 실무제요에서는 "채권자가 대위상속등기를 하면서

지출한 비용은 집행비용에 산입한다" 라고 해서 실무상 대위상속등기비용을 집행비용에

포함시켜 배당하고 있습니다. 

 

집행법원이 대위상속등기비용에 대한 부분을 집행비용으로 배당하여야 하는데 이에 대하여 인지를

못할수도 있으므로 경매신청채권자가 채권계산서등을 제출하는 방법으로 능동성을 발휘 하여야 

할 것 입니다. 

 

아래와 같은 신청서를 제출함으로써 더욱 확실하게 집행비용에 포함시킬 수 있습니다.

 

 

상속대위등기에 따른 집행준비 비용인정 신청서