부산 온천2재개발 구역 인근의 상가경매 이야기

부산 동래구 온천동에 상가 하나가 경매로 진행되고 있는데 물건이 좋다. 

금액대도 가볍고 토지의 위치가 아주 좋다. 

토지가 약22평에 감정가격이 4억8400만원이니 평당 약2200만원 이다. 

상가의 가치를 분석할때는 현재의 월세도 중요하지만 후일 월세를 얼마까지 받을 수 있는지도

중요하다.   

 

굿옥션

 

 

서류를 분석하니 특이한 점이 발견되었는데 굿옥션에 올라온(?) 건축물대장이 잘못되었다.

굿옥션의 건축물대장에는 1층 블럭조 주택 및 점포 92.56㎡로 기재되어 있지만 실제 현황은

그렇지 않다. 굿옥션에서는 편의를 위하여 기본적인 서류를 올려놓지만 착오가 발생될 가능성이

있어 민원24시를 통해 토지대장 또는 건축물대장을 직접 발급하여 확인하는 습관이 중요하다.

위 건물의 건축물대장은 2개가 나온다. 여기서 어떤게 진짜인지 선별하는 과정을 거쳐야 한다. 

 

 

가짜 건축물대장

 

 

진짜 건축물대장

 

현장에 가니 현장감이 정말 좋았다. 코너자리인데다가 횡단보도를 물고 있었으며 바로 옆에

온천2주택재개발이 진행중에 있었는데 아파트가 들어오고 나면 지금보다 더 활성화 될 걸로

보인다. 현재의 상태는 상권이 좋은 상태는 아닌거 같다. 배후지가 약하고 사람이 많이 걸어다니지

않는 자리여서 후일 아파트가 들어왔을때 상권이 어떻게 형성될지가 위 상가의 가치를 좌지우지

할 것이다.

   

현장사진 

 

1층에는 총2개의 점포가 있었으며 2층에는 한개의 점포가 있었다. 

2개의 점포를 '휴대폰할인마트' 에서 다 쓰는 듯했는데 

1층과 2층의 보증금과 월세를 합쳐서 총4000만원에 월130만원 이다. 

 

만약 5억원에 매수하고 나서 60%인 약3억원을 은행에서 빌리고

보증금 4천만원을 레버리지 하면 2억6천만원을 투자하고 월130만원을 받을 수 있다.

하지만 이자 약80만원을 제하게 되면 월50만원을 벌 수 있다. 

 

정리하자면 2억6천만원 투자하고 세전 월50만원을 받을수있다. 

세전 수익률은 연2.3%이다. 

그냥 환금성도 좋고 신경쓸일도 없는 은행에 예금해 놓는게 낫겠다.  

따라서 현재 상태에서의 월세를 보고 상가를 5억원에 매수하는 것은 비싸다는 결론이 된다.  

 

하지만 향후 재개발이 완성되어 활성화 되면 월세를 더 받을 수 있을 것이다. 

1층과 2층을 합쳐 총24평에 월세를 얼마를 받을 수 있을것인가가 투자의 관건이 된다. 

월세를 200만원을 받는다면 이자제하고 세전 약5.5%의 수익률이 나온다.

상가의 수익률 치고는 이 정도 수익률이면 아주 좋은 상가이다.

 

얼마에 낙찰이 될까...

조회수를 보니 6억은 적어야 낙찰될거 같다.

 

가등기가 후순위가 아니라 선순위로 있었다면 기회인데...

웬지 취하가 될것 같은 예감도 든다.

 

 

굿옥션 조회수