임차권등기명령은 전입과 점유를 하지 않아도 가능한가?

인천광역시 강화군 강화읍 남산리의 다세대 빌라가 경매로 나왔던 사건입니다.

 

예전에 상담하였던 내용인데 아래 사건에서 한국토지주택공사는 공부상 B2호에 점유하고 있는데

어떻게 B1호에 임차권등기가 기입된 것인지 의문이라고 하시면서 임차권등기명령에 의한 

임차권등기는 전입과 점유를 갖추고 있어야만 가능한것이 아닌지에 대하여 궁금해 하셨습니다.

 

이하에서 살펴보도록 하겠습니다. 

 

자료출처:굿옥션

 

 

 

 

1.임대차계약과 임차권등기명령 신청 

 

한국토지주택공사는 공부상 B01호에 대하여 임대인인 소유자 오**씨와 임대차계약을 체결하였습니다.

당연히 점유할때도 현관물의 푯찰이 B01호라 되어 있는 곳에서 점유를 하였습니다.

 

하지만 현관물의 푯찰이 잘못된 것이고 옆 집이 공부상 B01호 였습니다. 

이 상태에서는 점유를 갖추지 못하게 되어 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권이 없습니다.  

 

임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 주택임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원.

지방법원지원. 또는 시.군법원에 임차권등기명령을 신청 할 수 있는데 

 

위 사안에서 한국토지주택공사는 임대차가 종료 된 후에도 보증금을 돌려받지 못해

임대인인 소유자 오**를 상대로 임차권등기명령을 신청하였습니다.

 

 

 

 

2.임차권등기명령 신청서 기재사항

 

이때 임차권등기명령 신청시에 점유를 갖추지 않고도 임차권등기명령이 가능한지 여부가 문제되는데 

결론적으로 말하면 가능합니다. 

 

점유를 갖추는 것과 갖추지 않는것의 차이는 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 어느시점부터

인정받을 수 있는지 입니다. 

 

임차권등기명령 신청시 기재사항은 ①주택임대차보호법에 의한 기재사항을 적어 신청하시면 되고 

등기부에 기재될 때에는 ②부동산등기법상으로 규정된 내용이 기재됩니다. 

 

임차권등기명령을 신청하는 자는 주택임대차보호법상 내용만 신경쓰면 되지만 큰 맥락에서의

이해를 위해 부동산등기법상 기재사항 규정도 살펴보겠습니다. 

 

 

 

①주택임대차보호법상 신청서의 기재사항 규정 (법 제3조의3)

 

임차권등기명령 신청서에는 다음 각호의 사항을 적어야 하며

신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 합니다. 

 

-신청의 취지 및 이유

-임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부인 경우에는 해동 부분의 도면첨부) 

-임차권등기의 원인이 된 사실(대항력을 취득하였거나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)

-그밖에 대법원규칙에서 정하는 사항 

 

 

 

②부동산등기법상 기재내용 

 

-사건의표시 

-임차인과 임대인의 성명.주소.임차인의 주민등록번호. 부동산등기용등록번호

-대리인에 의하여 신청할 때는 그 성명과 주소 

-임대차의 목적인 부동산의 표시 

-반환받지 못한 임차보증금액 및 차임 

-신청의 취지와 이유 

-첨부정보로 제공한 서류의 표시 

-연월일

-법원의 표시 

 

 

 

 

3.결론 

 

주택임대차보호법상 기재사항과 부동산등기법상 기재사항을 위에서 살펴본 바와 같이

임차인의 전입과 점유는 임차권등기명령에 의한 임차권등기시에 기재해야 하는 사항이 아니므로

 

전입과 점유가 없어도 등기부에 임차권등기명령에 의한 임차권등기가 가능할 수 있으며

다만 이때 "주민등록 일자 없음" 이라고 기재가 되며 이때 주택임대차보호법상 대항력과

우선변제권의 효력은 등기한 시점인 2014.6.23.부터 발생합니다. 

 

위 사건의 등기부

 

 

 

 

*만약 전입과 점유를 갖춘 상태에서 임차권등기명령을 신청했다면?

 

임차권등기 신청당시에 이미 주택임대차보호법상 대항력을 취득한 경우에는

부동산을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친날을 기재하여야 하고 

 

임차인이 신청당시에 이미 주택임대차보호법상 우선변제권을 취득한 경우에는 

임차부동산을 점유하기 시작한 날과  주민등록을 마친날, 그리고 임대차계약증서상의

확정일자를 받은 날을 기재하여야 합니다. 

 

이때는 아래 등기부를 예로 들면 등기접수일인 2018.8.7.이 아닌 전입과 점유한 시점인 2016.9.23.의

대항력을 주장할 수 있고 같은날 확정일자를 받았으므로 이날의 확정일자의 효력을 주장할 수 있습니다.   

 

 

위 사건과 무관한 등기부