제주도 과잉매각으로 인한 매각불허가

아래 사건은 제주도 서귀포시 성산읍 고성리에 소재하는 농지가 경매로 진행되고 있는 사건이다. 방금 질문을 받은 사건인데 재미있는 포인트가 있다. 질문의 요지는 왜 매각불허가가 났는지 궁금하다는 내용이였다. 2021.2.22.에 낙찰받은 사람도 매각불허가 결정이 되었고, 2021.4.5.에 낙찰받은 사람도 매각불허가결정이 되었다. 사건을 보자마자 농지라는 단어를 보고 농지취득자격증명에 관해 문제가 생겼거니 했었는데 아래 사건은 농지취득자격증명이 필요없는 사건이였고(그런데 재밌는것은 문건처리내역을 보니 농지취득자격증명을 제출하였다) 그럼에도 불구하고 매각불허가결정이 난 것이 이상하였다. 좀 더 살펴보니 과잉매각에 의한 매각불허가 결정이 이루어진걸로 보인다. 

 

경매는 채권자의 채권만족을 위해 채무자의 재산을 현금화하여 채권자에게 배당을 해주는 절차이다. 그 재산이 부동산이기 때문에 부동산경매를 진행하게 되는데 기본적으로 집행이라는 큰 틀안에서 이루어지는 절차이다. 집행을 규율하는 법률이 민사집행법이며 민사집행법 제124조에 과잉매각되는 경우에 매각불허가를 하라고 규정되어 있다. 이 규정은 채권자는 채권의 만족만 얻으면 될 뿐이므로 만약 채권의 만족을 얻을수있다면 채무자의 재산을 처분하는 것을 보호해주겠다는 취지가 내포되어 있다.

 

 

민사집행법 제124조(과잉매각되는 경우의 매각불허가)

①여러개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하지 아니한다. 다만 제101조 제3항 단서에 따른 일괄매각의 경우에는 그러하지 아니하다.

②제1항 본문의 경우에 채무자는 그 부동산 가운데 매각할 것을 지정할 수 있다. 

 

 

따라서 위 사건의 경우 경매신청채권자 제주신용보증재단은 약1800만원의 돈을 받기 위해 채무자의 모든 재산을 경매로 넘겼다. 그래서 나온 부동산이 아래와 같이 2개의 사건으로 개별매각이 진행되었다.

개별매각이 진행되면서 (1)번 물건이 먼저 낙찰되었는데 이 사건에서 6000만원에 낙찰 되어 대금을 납부하였으므로 채권자는 1800만원 전부를 배당받아 간다. 따라서 굳이 위 사건인(2)물건은 경매를 진행할 필요가 없는것이다. 그럼에도 불구하고 집행법원에서는 과잉매각임을 인지하지 못하여 (2)물건을 경매로 진행하였고 그제서야 매각불허가 결정을 한걸로 추측된다. 따라서 입찰자 입장에서 의미있는 불허가는 아닌것으로 보이며 이 물건은 낙찰을 받더라도 또 다시 매각불허가 결정이 날 가능성이 높다. 한편 글을 쓰는 현재시점에 먼저 낙찰된 부동산에서 경매신청 채권자는 전액배당을 받았을것이기 때문에 집행법원은 채권자에게 취하를 권유하게 된다. 만약 채권자가 취하를 하지 않으면 집행법원은 경매를 취소하게 되는데 무슨 이유로 아직까지 위 사건이 진행되고 있는지는 잘 모르겠다. 입찰자가 헛걸음 할 수 도 있을텐데...