이 글은 유튜브 댓글을 달아주신 구독자분과 관계된 글입니다.(다른 분들은 안보셔도 됩니다)

목차

0.들어가기에 앞서

1.용도변경이 되지 않아 월세를 놓지 못해 위험하다는 부분에 대해
①반드시 용도변경을 해야 할 이유가 있을까?
②영원히 월세를 받아야 할까?
③소결론

2.타인의 지분과 국유지 불법사용이 낙찰이후에 강제철거가 된다는 부분에 대해
①국유지를 침범한 부분에 대한 철거
②타인의 토지를 침범하고 있는것에 대한 철거 가능성
㉮타인의 토지가 가압류등이 많아 곧 경매나올거라는 부분에 대해
㉯그럼에도 불구하고 옆땅이 경매로 넘어간다면 시청자님이 낙찰받을 확률
③소결론

3.종합적인 결론

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0.들어가기에 앞서

이 글은 오늘 댓글을 달아주신 시청자분에게 하는 답글입니다.
보실지 안보실지 모르겠습니다.
안보신다 하더라도 저는 약속을 지키기 위해서 글을 쓰는것입니다.
혹시 글씨체에서 느껴지는 기운이 다투고 있는 느낌이 있을 수 있으나
하나하나 그 글씨체를 부드럽게 하기 위해 글을 쓰는것이 너무 에너지가 많이 들어가므로
좀 공격적으로 느껴지시더라도 그런 의도가 전혀 없으니 이해부탁드립니다.
이미 다 입장정리가 되어 적지말까 하다가 저녁에 블로그에 답글을 올린다고 약속하여 올리는 것입니다.

1.용도변경이 되지 않아 월세를 놓지 못해 위험하다는 부분에 대해

일반적으로 용도변경이 되지 않는다는 것은 아주 위험하다고 생각합니다.
하지만 그 건물이 가지고 있는 입지의 한계성 때문에 하나의 업종밖에 하지 못할 경우 더군다나 그업종이 개별법에서 정해놓은 영업허가를 받아야 할 경우에는 용도변경이 안된다는 경우에만 아주 위험하다 생각합니다.

왜냐하면 어떤 특정한 업종(영업허가를 요하는)으로 장사를 해야 매출이 발생하는 위치의 건물이라면 그 특정한 업종이 용도변경이 되지 않아 영업허가를 내지 못한다면 그 건물은 영원히 공실일 것이기 때문입니다.
대표적인 것이 근린상가 입니다. 근린상가는 특성상 용도변경이 아주 어려운데 그 이유는 용도변경은 물리적으로 공사가 수반되어야 하고 건물의 구조상 구분건물 전체를 손을 봐야 하는 문제점이 있기 때문에 엄두를 낼 수 가 없습니다.

그에 반해 토지위에 앉아 있는 일반건물은 그나마 용도변경이 수월하지만 위 건물은 용도변경이 어려울수 있습니다.
그런데 저는 그 부분이 별로 중요한 요소가 아니라고 생각합니다.


①반드시 용도변경을 해야 할 이유가 있을까?
용도변경을 해야 하는 근본적인 이유는 주택을 상가로 월세를 놓을 경우 건축법상 이행강제금을 내지 않기 위함이고 영업허가를 요하는 임차인을 들이기 위해서 입니다. (이행강제금도 누군가가 고자질을 하여 구청에 적발되어야 합니다. 하지만 이사건 건물의 건축물대장을 보면 위반건축물로 등재되어 있지 않습니다. 건물이 지어진지 50년동안 적발이 안되었다는 말이지요)

그러면 건물주 입장에서 꼭 영업허가가 필요한 임차인에게만 월세를 놓아야 할까요?
건물주는 월세만 받으면 되는데 월세를 받아서 이행강제금을 내더라도 계산기 두드려보고 남는다면 그냥 월세를 놓으면 안될까요? 다만 그것은 건물주의 성향마다 다르긴 합니다. 모든 경우에 불법을 너무너무 싫어하고 반듯하게 살면서 주택은 주택대로 써야하고 상가는 용도가 반드시 근린생활시설이 되어야 하는 분도 있습니다. 그건 그분의 성향입니다.
저는 개인적으로 그렇게 합법적인 성향은 아닙니다. 교통위반도 종종 하고 불법유턴도 종종 합니다.

제가 이 건물을 바라볼때의 관점은 용도변경이 힘든것이라면 그냥 용도변경을 안하면 안될까?
영업허가가 필요없는 세입자를 구하면 되지 않을까? (예를 들어 휴대폰 등) 하는 점입니다.
제 경험상 장사할려는 사람은 이자리 저자리 좋은 자리를 찾아다닙니다. 건물주가 발로 뛰면서 임차인을 구하는 것이 아니라 부동산 사무실에 내놓거나 '임대' 현수막을 붙이면 임차인에게 연락이 옵니다.
공인중개사는 그 자리에 계약을 하기 위해서 온갖 방법을 생각해냅니다. 실력이 있는 중개사는 솔루션을 잘 찾아냅니다. 장사할려는 사람 역시 그 자리에서 장사하면 좋겠다는 생각이 들면 스스로 방법을 찾아냅니다.
따라서 이상가가 공실로 있었다는 것이 뭔가 문제가 있어서 그런것이 아니라 '임대' 를 써붙여놓은 공인중개사가 적극적으로 솔루션을 찾지 않았던 것은 아닐까? 아니면 몰라서 영업허가가 필요없는 임차인을 자기선에서 잘라낸건 아닐까? 라는 생각을 해봅니다.

그리고 그 자리는 누구나 인정하는 좋은 위치입니다. 아무업종이나 다 잘되는 자리라고 생각합니다.
저는 그런 관점에서 굳이 애를 써서 용도변경을 있을까 라는 입장입니다.


②영원히 월세를 받아야 할까?
그리고 그 자리는 영원히 경매나온 건물을 월세를 놓으면서 유지할 자리는 아니라 생각합니다.
건물이 지어진지 50년 되었습니다. 감정평가 측면에서 보면 경제적 내용연수의 수명이 다되어 더 이상 감가를 하지 못하는 건물의 가치가 0원이 된 지점이 온것입니다. 누군가는 총대를 메고 이 땅을 매입하고 건물을 허물고 새로운 건물을 신축할거라 생각합니다. 개인적으로는 5년 정도가 한계점이라고 보는데 그러한 측면에서 굳이 건물을 용도변경이니 뭐니 해서 복잡하게 할 필요가 있을까 하는 생각을 합니다. 임차인 한번 들이면 장사가 자리를 좀 잡으면 10년은 장사를 할 수 도 있습니다.


③소결론
▶영업허가가 필요없는 임차인을 구하여 월세를 받는다.
▶그러다가 누군가가 건물주나 임차인에게 악감정을 가지고 구청에 고자질한다면 건축법상 불법인 6평에 대해
이행강제금을 낸다.
▶그러다가 누군가가 건물을 짓겠다고 토지 0.9평과 건물을 사겠다고 좀 비싸게 판다.
▶현금이 생기므로 경매로 또 투자한다.

2.타인의 지분과 국유지 불법사용이 낙찰이후에 강제철거가 된다는 부분에 대해

이 사건 건물은 일부 국유지와 일부 타인의 토지를 침범하고 있습니다.

①국유지를 침범한 부분에 대한 철거
국유지를 침범하는것에 대해 이론적으로는 철거여부가 쟁점이 될수는 있습니다.
일단 법리적인 부분은 철거 대상이 된다고 하겠습니다.
그러면 실제 철거를 하는 행위를 누군가가 해야하는데 아마도 담당부서의 공무원이 그 업무를 진행할 것입니다.
만약 제가 공무원이라면 그냥 시키는 일만 하고, 일 안할려고 고민하고 빨리 퇴근시간만 기다릴거 같습니다.
(공무원을 비하하는것이 아니라 제가 공무원이라면 그렇다는 말입니다. 그리고 진짜 입니다)

굳이 부산 동래구 명륜동에 있는 어떤 건물이 국유지를 침범했는지 고민하고 찾아내서 위선에 철거한다고 결제받고 철거 업무를 진행하지는 않을것 같습니다. 그게 공무원에게 어떤 이득이 있는지 모르겠습니다. 다만 윗선에서 지시가 내려오면 철거를 하겠지요. 윗선에서 갑자기 50년동안 아무말이 없다가 경매로 건물의 소유자가 바꼈다는 사실을 굳이 찾아내어서 경매낙찰자에게 무슨 악감정이 있는지 국유지 사용료를 내겠다는데도 철거를 감행한다.
뉴스에 나올일입니다. 대한민국에 국유지를 침범한 건물이 많은 걸로 알고 있습니다. 제가 통계를 제시할 순 없지만 그러면 국유지를 침범한 건물은 다 철거되어야 한다면 아마 대통령이 가만히 있지 않을거 같습니다.

물론 이 부분에 대한것은 각자 생각이 다를 수 있습니다. 하지만 저는 위와 같은 판단을 하는것이고 이런 저의 판단은 확률에 기초합니다. 대한민국이 경매나온 부산동래구 명륜동에 소재하는 어떤 건물을 철거할 확률...
저는 희박하다고 생각합니다.


②타인의 토지를 침범하고 있는것에 대한 철거 가능성

㉮타인의 토지가 가압류등이 많아 곧 경매나올거라는 부분에 대해
위 경매사건은 개인적으로 채무자의 아들을 만나고 나서 도와주고 싶은 마음이 강했습니다.
프라이버시 때문에 방송에는 송출시키지 않았지만 그 아들이 낙찰을 안받는다고 했던 이유가 돈이 없다는 것이였습니다. 그래서 그럼 취하를 하면 안되냐고 물어보니 그 돈도 없다는 것이였습니다. 29살... 그 나이에 당연히 2천만원 돈을
모으는것은 어렵습니다. 제가 빌려줄까도 했지만 그건 그 청년을 위해서도 옳지 않은 행위라고 생각했고 결국 그 친구가 헤쳐나가야 하는 문제였기에 도움이 필요하면 도와줄테니 언제든 전화하라고 하고 헤어졌습니다.
유튜브에 영상을 올린 다음날 전화가 왔더군요. 옆땅에 아버지의 3.6평이 있는걸 알고 있었고 그 땅만은 놓치고 싶지 않다고 했습니다. 일단 돈을 구하는 시간이 부족하니 토지1평과 건물은 경매로 날리는걸로 결정했고 그 대금에서 먼저 조세채권과 국유지점용료 등이 선순위로 배당된 후에 일반채권인 강제경매채권이 변제되니 낙찰이 어느금액 이하로 낙찰될 경우 강제경매신청채권자의 무잉여로 인해 경매절차가 기각될 것이고, 어느금액 이상으로 낙찰되면 선순위 조세채권등이 일부 배당을 받으므로 ... 나머지 금액에 대해서는 형제 둘이(동생도 있습니다) 돈을 모아 그 금액을 끄기로 이야기를 나누었습니다.
따라서 옆토지는 공매로 넘어갈 일이 없을것이며 시청자님께서 낙찰받을 일도 없고, 따라서 건물철거의 문제도 생기지 않는것입니다.


㉯그럼에도 불구하고 옆땅이 경매로 넘어간다면 시청자님이 낙찰받을 확률
옆땅이 경매로 넘어간다면 공유지분이 경매로 나오게 됩니다. 경매절차에서 공유지분이 경매로 나올경우 경매법원은 구분소유적 공유인지 진정한 공유지분인지를 판단하게 되는데 그것은 현황조사서와 감정평가서에 의존합니다.

만약 경매절차에서 공유지분으로 평가했고 공유지분으로 경매가 이루어졌다면 부산시 향교재단과 김경*씨는 공유자우선매수를 할 수 있습니다. 시청자님께서 그걸 뚤어내야 하십니다. 공유자들이 낙찰받을 생각이 없다고 하더라도 전국에 있는 법정지상권 투자자들과 가격경쟁을 해야 합니다. 그걸 뚤어내고 대금을 납부하면 이제 소유권자로서 건물철거소송을 진행할 수 있는 원고가 될 수 있습니다. 자 그럼 이제 법정지상권이 성립하는지 여부에 대하여 다투어야 합니다.
이 소송에서 승소를 자신할 수 있는지 궁금합니다. 승소할 자신이 있다면 논리는 무엇인가요? 만약 패소하셔서 법정지상권이 성립되면 30년동안 현금화가 안됩니다. 물론 지료는 새똥만큼 적습니다. 자신이 있는지 궁금합니다.
저는 철거소송에서 승소할 수 있다고 자신할 수 없습니다. 설령 승소했다고 해보겠습니다.
정말 철거집행을 할 수있을까요? 압박을 위해서 대체집행결정까지는 받을 수 있을겁니다.
그런데 철거집행을 단행하는 미사일 버튼을 누르는것이 쉽지 않습니다. 저도 철거판결 받아놓은게 있는데 상대방이 배째라고 철거하라고 하시는데 도저히 못하겠습니다. 철거를 해서 나에게 이익이 없기 때문입니다.
설령 철거까지 집행한다고 가정해보겠습니다. 그럼 제가 건물주라면 그냥 철거하라고 하겠습니다. 왜냐하면 건물의 가격은 800만원 밖에 되지 않기 때문입니다. 물론 월세가 80만원이 나오니 그 이상의 가치가 있겠지요.
그런데 월세 받는거 그냥 포기하면 되지 않을까요?
만약 시청자님께서 토지를 낙찰받으셨고 제가 건물주인데 저에게 토지인도 및 철거소송을 진행하신다면 저는 월세받으면서 3년 시간끌 자신있습니다.(더 끌 자신도 있습니다. 피고가 특정되는 과정에서 시간적 빈틈이 존재하기 때문입니다) 그 사이에 매월 80만원씩 3년 받으면 본전은 될거 같습니다.


경매절차에서 구분소유적 공유를 전제로 경매를 진행했고 감정평가 절차에 반영되어 있다면 구분소유적 공유로 봅니다.
(저는 구분소유적 공유로 경매가 진행될 확률이 높다고 봅니다. 왜냐하면 진짜로 구분소유적 공유거든요. 50년 동안 각자 토지의 위치를 특정해서 건물을 지어서 세월이 흘러왔습니다. 구분소유적공유가 아니라면 건물이 50년동안 살아있지는 않겠지요) 경매절차에서 구분소유적 공유의 토지가 경매로 나오게 되면 공유자들은 공유자우선매수권이 없어 낙찰받을 확률이 그나마 높습니다. 전국의 입찰자들 하고만 경쟁하면 됩니다. 낙찰받게 되면 구분소유적 공유관계를 승계받게 되는데 건물철거를 위해 과감히 입찰하실 있으실수 있는지 묻고 싶습니다. 승소할 자신이 있으신지요? 법정지상권이 성립하지 않는 논리를 펼칠 자신이 있으신지요? 제가 건물주라면 법정지상권이 성립한다는 논리를 펼쳐볼만 한거 같습니다.


㉰소결론
위와 같은 과정을 볼때 참 험난한 과정을 뚤어야만 건물을 철거 시킬 수 있습니다.
철거 시킨다 하더라도 상가소유자는 그렇게 큰 손해도 없구요. 건물가격이 몇억정도 되면 타격이 있겠지만 감정가격 800만원 짜리에 무슨 그리 큰 타격이 있겠습니까? 인생이 바뀌지 않는 타격입니다.
위와 같은 저의 판단은 확률에 기초합니다.

3.종합적인 결론

그래서 제가 내린 결론은 낙찰받으면 주어지는 보상에 비해 따지고 보면 위험하지 않다는 겁니다.
외관상 토지 1평이라는 사실과 건물이 철거될수있다는 불안감을 느끼는 패턴이므로 그것이 기회가 될수있다는 취지에서 영상을 제작했던 것입니다.
물건을 바라보는 관점을 다 다를수 있습니다.
누구는 틀렸고 맞다의 개념이 아니라 이 사건은 위험한것 처럼보이나 본질은 위험하지 않다는 것이 제가 가진 관점입니다. 그래서 개인적인 의견이니 참고만 하라고 하였습니다.