선순위 임차인이 전입신고하고 확정일자 받았는데 후발적으로 가등기가 설정된 경우(전세권설정등기가 아쉽다)

아래 사건은 경시도 고양시 일산서구 탄현동에 소재하는 탄현마을삼익아파트가 경매로 진행되고 있는 사건이다. 

2회가 유찰되어 최초감정가격 대비하여 1억원정도가 저렴한 가격이다. 감정평가의 기준시점은 2020.2.이여서 코로나로 인한 자산가격의 상승이 반영되지 않아 저평가 되었다. 현재시점은 급매가격은 1층의 경우 2억5천만원이다. 따라서 시세보다 약1억6천만원이 저렴한 가격이다. 이 사건을 임차인 관점에서 살펴보면 임차인 홍모씨는 2018.2.에 전입신고와 점유를 하면서 전세계약을 체결할때 당시에는 선순위 권리가 없는 아주 깨끗한 상태였다. 즉 안전한 상태에서의 계약이였으나 집주인의 일방적인 후순위가등기가 설정되면서 2억5천만원 상당의 아파트가 9600만원 까지 유찰된 것이다.   

 

■경매절차에서 인수되는 가등기 

세입자 홍모씨보다 늦게 가등기가 설정되었음에도 불구하고 민사집행법 91조에 의하여 이 가등기는 경매절차에서 말소되지 않고 절차적으로 낙찰자에게 인수된다. 따라서 가등기의 부담을 인수해야 하므로 입찰자가 나타날수가 없어 유찰되고 있는것이다. 가등기가 인수되는 상태에서 낙찰자가 대금을 납부하여 소유권을 취득한다고 하더라도 가등기권자가 본등기를 하게 되면 (낙찰자가 대금을 납부했음에도 불구하고) 낙찰자는 소유권을 상실하게 된다. 이러한 소유권 상실이 있다고 하더라도 경매절차가 무효로 돌아가는 것은 아니며 일단 그 경매절차는 유효하다. 따라서 가등기를 인수하였다고 하더라도 대금을 납부한 순간 소유권 취득에 따른 의무와 권리는 가지게 된다. 

 

소유권이전청구권 보전을 위한 가등기가 마쳐진 후에 목적부동산에 대한 강제경매절차가 개시되어 경락인에게 목적 부동산의 소유권이 이전되었다가 그 가등기에 기한 본등기가 마쳐짐으로써 그 소유권을 상실하게 되었다고 하여도 일단 소유권을 취득하였음이 분명한 이상 소득세법상으로는 부동산소유자가목적 부동산을 양도한 상대방(양수인)은 경락으로 인하여 소유권을 취득한 경락인이라 할 것이고, 경락인 명의의 소유권이전등기가 그 가등기에 기한 본등기로 말미암아 등기공무원에 의하여 직권으로 말소되었다고 하여서 그 양도의 효력이 소급하여 소멸하는 것이 아니다.  

[대법원 1995. 5. 16. 선고 94누10290 판결]

 

 

■소유권을 상실한 낙찰자에 대한 구제 

민법 제578조에서는 경매와 매도인의 담보책임에 관하여 규정하고 있는데 낙찰자가 소유권을 상실한 경우 채무자에게 경매계약을 해제를 할 수 있다. 이때 낙찰자는 채무자에게 받은 대금을 돌려달라고 할 수 있는데 그 청구권의 성질은 경매대금반환청구권이다. 그리고 대금은 경매절차에서 채권자에게 배당이 되게 되므로(채무자가 무자력인 경우가 대부분이다) 그 배당받은 채권자를 상대로 대금을 돌려달라고 청구할 수 있다. 

 

민법 제578조(경매와 매도인의 담보책임)

① 경매의 경우에는 경락인은 전8조의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다.

② 전항의 경우에 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다.

③ 전2항의 경우에 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다.

 

 

*아래 부분 부터는 논란의 여지가 있으며 개인적인 생각이므로 참고만 하시면 됩니다 

 

 

 

■배당받은 채권자의 입장 

가등기에 의한 본등기가 되어 소유권이 상실되더라도 일단 경매절차는 유효하고 따라서 배당받은 채권도 유효하기에 그 채권자가 민법 제578조에 소유권을 상실한 소유자에게 반환한 그 대금은 채무자가 소유자에게 주어야 할 경매대금을 대신해서 변제한 것으로 볼 수 있다. 따라서 예전 배당받은 채권자는 본래 가지고 있던 채권을 채무자에게 청구하는것이 아니라(경매절차가 유효하기에 이미 그 채권의 변제는 배당을 받음으로서 소멸되었다) 타인의 채무를 변제한 것이므로 새로운 구상금채권에 의해 청구할 수 있을걸로 판단된다. 

 

 

■제3자가 위 사건을 낙찰받아 보증금을 배당받는다면 안전한가? 

제3자가 가등기를 인수하는 조건으로 위 사건을 1억8천만원에 낙찰받는다면 낙찰자는 경매대금 1억8천만원을 납부해야 하고 그 대금에서 임차인은 강제경매신청 보증금채권 1억8천만원을 배당받게 된다. 배당이 확정되는 순간 1억8천만원의 임차권은 소멸하므로 집을 비워줘야 하며 낙찰자는 가등기를 인수한 소유권을 취득하게 된다.

 

만약 가등기권자가 본등기를 할 경우 낙찰자는 소유권을 상실하게 되는데 이미 납부한 경매대금의 반환을 민법 제578조 제2항에 의해 배당받은 채권자인 예전의 임차인에게 1억8천만원을 청구할 수 있다. 예전 임차인은 채무자가 반환해야할 경매대금을 대신 납부한 것이므로 채무자에게 대신 납부한 1억8천만원을 구상할 수 있을걸로 판단된다.  

이렇게 청구할 수 있는 구상금채권은 예전 임차인으로서의 우선변제를 받을 수있는 보증금반환채권이 아니라 (경매절차가 유효하기에 이미 그 채권의 변제는 배당을 받음으로서 소멸되었다) 우선변제권이 없는 일반채권이다. (일반채권은 배당에서 가장 후순위이다). 만약 1억8천만원에 대한 구상금채권이 있다고 하더라도 현실적으로 이미 재산이 없는 채무자에게 1억8천만원을 받아내기는 쉽지 않을것이다. 따라서 임차인은 선순위로 전입신고와 확정일자를 갖추었음에도 불구하고 후순위 가등기로 인해 1억8천만원이라는 돈을 받을길이 없게 된다. 

 

 

■위 사건에서 임차인이 낙찰받는다면 

임차인은 강제경매신청 채권자로서 임차인이 만약 1억8천만원에 (가등기를 인수조건으로) 낙찰받는다면 낙찰자로서 경매대금1억8천만원을 납부해야 하고 그 경매대금에서 임차인은 강제경매신청 보증금채권 1억8천만원을 배당받게 된다.

따라서 경매대금 납부를 배당금으로 대신하겠다는 상계신청하면서 소유권을 취득할 수 있는데 전액 배당을 받음으로서 임차권은 소멸되고 소유자로서의 권리만 남게 되며 소유자로서 그 집에 살수있게 된다. 

 

만약 가등기권자가 본등기를 할 경우 예전에 임차인이였던 소유자는 소유권을 상실하게 되는데 그때 경매대금의 반환을 민법 제578조 제2항에 의해 배당받은 채권자인 예전의 임차인에게 1억8천만원을 청구할 수 있다. 즉, 소유자로서의 본인이 예전에 임차인이였던 본인에게 1억8천만원을 청구해야 하므로 이는 채권 혼동의 법리에 의해 이 경매대금반환채권은 소멸된다. *이 부분에서 경매대금반환채권의 혼동으로 인한 소멸이 예전에 배당받은 임차인이였던 지위에서 경매대금 1억8천만원을 변제한것으로 볼것인지 여부에 대해 논란의 여지가 있다.(*개인적인 생각으로는 긍정한다) 따라서 만약 채권의 혼동으로 인한 소멸이 변제한것으로 볼 수 있다면 채무자가 소유권을 상실한 소유자에게 주어야 할 경매대금을 예전에 임차인이였던 지위에서 대신 변제한 결론에 도달하므로 예전임차인이였던 지위에서 채무자에 대해 1억8천만원의 구상금을 청구할 수 있다고 생각한다. (*하지만 이는 순전히 이론적인 부분의 문제이고 관련 판례도 찾을 수 없었고 개인적인 생각입니다. 만약 채권의 혼동으로 인해 1억8천만원이 소멸되었다고 판단한다면 임차인은 절대로 입찰하면 안됩니다. 그래서 기존의 영상을 삭제하였습니다)

 

 

■결론

임차인은 전세계약을 체결할때 당시 등기부상 아무런 하자없는 깨끗한 상태에서 전입신고를 하고 점유를 하였는데 자신의 의지와 상관없는 후발적인 가등기로 인해서 제3자가 낙찰받든, 임차인 스스로가 낙찰받든 임차인은 보증금 손해를 볼수밖에 없는 이상한 결론에 도달한다. 만약 내가 전세보증금 사기칠려는 집주인이라면 세입자한테 전세보증금 받고 난 후에 가등기 하나 설정하고 경매로 날리고 가등기에 의한 본등기를 하겠다. 그러면 누가 낙찰받든 임차인보증금 1억8천만원 먹을 수 있겠네?...이러한 측면에서 전세권설정등기는 필요하다. 전입신고와 확정일자를 갖추는 것과 별도로 전세권설정등기를 하게 되면 이후에 가등기가 들어오더라도 전세권에 기한 배당요구를 하게 되면 가등기는 말소될 수 있다.

전세권설정등기만 했다면...임차인은 고통받지 않을텐데 한수가 아쉽다.     

 

           

▶유튜브로 보기 https://youtu.be/rMOJigrIYB8