재단법인의 재산이 경매나 공매로 진행될 경우 어떻게 해석하는가?

아래 사건은 부산 동구 수정동에 소재하는 토지지분이 공매로 진행되고 있는 사건이다. 

전체토지는 약132평 정도이며 공매로 진행되고 있는 지분의 면적은 약3.5평 정도이다. 

현재는 나대지 상태로 임대를 주어 주차장을 운영하고 있다. 

바로 옆에는 부산일보 본사가 있으며 지하철1호선 바로 옆에 있어서 위치적으로는 아주 좋은 자리이다.

이 토지의 용도지역은 상업지역이며 개발이 될 수 밖에 없는 땅이다. 

2016.10.20.에 주식회사 경보종합건설에서 일부 지분을 매입하였다. 

 

 

 

 

이 사건은 재밌는 쟁점이 있는데 바로 유오 재단법인의 지분이 공매로 진행되고 있다는 것이다. 

재단법인의 재산이 처분될 경우(매매,증여,교환,경매,공매등)에는 함정이 존재하는데 바로 재단법인의 재산처분에 대하여 주문관청의 허가를 얻어야 한다는 것이다. 부동산등기법상 용어로는 '제3자의 허가승낙동의' 라는 표현을 쓰는데 대표적인것이 농지를 취득할 경우 농지취득자격증명을 제출해야 하는 원리와 동일하다.  

 

재단법인의 기본재산은 법인의 실체인 동시에 재단법인의 목적을 달성하기 위한 기본적 수단으로서 정관의 필수적 기재사항이다. 재단법인의 기본재산의 처분은 필연적으로 정관변경을 초래하여 법인의 정관변경은 주무관청의 허가를 얻어야 효력이 있다. 주무관청의 허가를 증명하는 서면이란 기본재산 처분에 따른 정관변경에 대한 허가서를 의미한다.

(2006.4.7.등기선례8-18) 

 

 

이러한 제3자의 허가승낙동의가 필요할 경우 경매절차에서는 매각허가결정요건으로 특별매각조건으로 경매를 진행하게 되는데 만약 제3자의 허가승낙동의를 얻지 않을 경우 매각이 불허되며 이와 동시에 보증금이 몰수되는 매각조건이 정해져 있는 경우가 종종 있다.

 

반면에 공매절차에서는 이러한 제3자의 허가승낙동의가 매각허가결정으로 정해놓지 않고 진행되는 경우가 많으므로 입찰자는 이러한 사실을 인지하지 못해 생각지도 못한 함정이 된다. 바로 대금을 납부하더라도 소유권을 취득할 수 가 없으며 대금납부후에 소유권이전등기를 신청한다고 하더라도 등기절차에서 주문관청의 허가서를 첨부하지 않는경우 등기각하를 하게 된다. 따라서 대금은 납부했는데 소유권이전등기가 경료되지 못하므로 등기부상으로 명의를 가져오지 못하게 된다. 

 

민법 제186조는 등기해야만 소유권을 취득하는 경우를 규정하고 있고 민법제187조는 등기하지 않아도 소유권을 취득하는 경우를 규정하고 있는데 경매나 공매로 대금을 납부할 경우는 민법 제187조에 해당되어 등기를 하지 않더라도 대금만 납부하면 소유권을 취득할수 있다. 하지만 제3자의 허가승낙동의서가 필요한 경우에 이러한 조건이 미비되는 경우에는 대금을 납부하더라도 소유권을 취득할 수 없다. 따라서 혹여나 등기관의 실수로 소유권이전등기가 경료된다고 하더라도 등기가 무효이다. 

 

 

농지취득자격증명은 농지를 취득하는 자에게 농지취득의 자격이 있다는 것을 증명하는 것으로, 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장, 구청장, 읍장 또는 면장에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 하고, 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에는 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다( 농지법 제8조 제1항, 제4항). 따라서 농지를 취득하려는 자가 농지에 대하여 소유권이전등기를 마쳤다 하더라도 농지취득자격증명을 발급받지 못한 이상 그 소유권을 취득하지 못하고, 이는 공매절차에 의한 매각의 경우에도 마찬가지라 할 것이므로, 공매부동산이 농지법이 정한 농지인 경우에는 매각결정과 대금납부가 이루어졌다고 하더라도 농지취득자격증명을 발급받지 못한 이상 소유권을 취득할 수 없고, 설령 매수인 앞으로 소유권이전등기가 경료되었다고 하더라도 달라지지 않으며, 다만 매각결정과 대금납부 후에 농지취득자격증명을 추완할 수 있을 뿐이다

(출처:대법원 2010다68060)

 

재단법인의 재산이 경매나 공매로 진행되는 경우 사람들은 불안감을 느끼게 된다. 따라서 개인적인 생각으로 위 사건은 유찰될 가능성이 높다. 하지만 위 사건은 유오 재단법인 담당자의 말에 의하면 이미 주무관청의 허가를 받아놓았다고 하므로 공매로 낙찰받는다고 하더라도 소유권을 취득할 수 있을것이다. 담당자가 착각한거 같습니다. 직접 사실관계를 파악해야 할것 같으니 혹시나 글을 보신분들이 무턱대고 들어가지 마시길 바립니다. 

불과 3평 토지에 불과하지만 적절한 금액에 입찰한다면 그 어떤 투자보다 좋다고 본다.  

김경배님이 정리하신 자료입니다