재개발구역에서 공유지분일 경우 조합원 입주권(분양권)이 나오는 토지면적은 얼마일까?

아래 사건은 부산 부산진구 범전동에 소재하는 대지가 공매로 진행되었으나 취소된 사건이다. 

개인적으로 아기다리 고기다리던 물건인데 어제 날짜로 취소되었다. 

현재 부산진구의 개발압력은 부동산에 관심이 없는 사람이라도 몸으로 느껴질 정도로 뜨겁다.

 

이 물건은 부산의 생명줄과도 같은 시민공원 바로 옆에 소재하는 토지이다.

촉진2-1 재개발 구역인데 이 재개발 구역에 매매든 경매든 공매든 매물이 나온것을 본 적이 없을 정도로 귀한 물건이다. 

시민공원 일대는 대부분 재개발이 진행되고 있는데 매물이 전무후무 하기 때문에 프리미엄이 8억원 정도 붙어있다. 그러니까 새아파트에 들어갈 수 있는 권리에 대한 혜택을 8억원의 웃돈을 주고 사는것이다. (물론 조합원으로서 일반분양가보다 저렴하게 분양받을 수 있으므로 그 차액만큼의 가격이 반영된 것이다)

 

그런 의미에서 이 물건을 나오기 시작한 2달전부터 많은 사람들이 이물건에 대해 관심을 가졌을 것이다.

결론부터 말하자면 이 물건은 낙찰받아도 분양자격이 없다.

재개발 구역에서 공유지분일 경우 토지면적을 얼마를 가지고 있어야지 분양자격을 가질 수 있을까?  

■ 분양자격을 얻기 위한 토지면적 

일반적으로 토지면적 60제곱미터를 확보하면 분양자격이 되어 입주권이 나오는걸로 알고 있지만 잘못된 지식이다.

토지의 용도지역 마다 그 면적이 다르기 때문이다. 정비사업의 분양자격에 관해서는 아래 부산광역시 도시환경정비조례 제37조에 규정되어 있는데 토지를 가진 경우 분양자격이 되는 토지면적은 부산광역시 건축조례 제39조에서 정하는 면적이상이 되어야 한다. 일반적으로 분양자격이 되는 토지의 면적이 부산의 경우 토지를 60제곱미터라고 많이 알고 있는 이유는 주거지역에 재개발이 많이 이루어지기 때문이다. 하지만 위 공매물건의 경우 용도지역이 상업지역 이므로 상업지역에 해당하는 150제곱미터를 확보해야 한다. 하지만 위 공매대상이 되는 토지면적은 37.5 제곱미터이다. 한참 모자란 것이다. 

■위 사건처럼 공유지분일 경우 분양자격을 얻기 위한 토지면적 

토지가 공유지분으로 되어 있다면 그 면적이 아무리 커도 공유지분권자 각각에게 분양자격을 주는것이 아니라 1명에게만 분양자격을 준다. 

하지만 예외적으로 권리산정기준일 이전에 공유지분화 되었고 그 공유지분권자의 토지 면적이 건축조례 제39조에서 정하는 면적이상이면 분양자격이 있고 모든 공유지분의 면적이 분양자격조건이 된다면 각각 입주권이 나온다. 위 사건의 토지의 용도지역은 상업지역 이므로 150제곱미터를 취득해야 하는것이다. 따라서 위 사건의 경우 분양자격을 얻을수 없어 관리처분인가 이후에 현금청산 되는 물건이다.

▶부산광역시 도시환경정비조례 제37조(재개발사업의 분양대상 등) 

① 영 제63조제1항제3호 단서에 따라 재개발사업으로 조성되는 대지 및 건축시설 중 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로 한다.

 

1. 종전 건축물 중 주택(기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자

 

2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지의 총면적이 「부산광역시 건축 조례」 제39조의 규모 이상인 자. 다만, 법 제77조에 따른 권리산정 기준일 이전에 분할된 1필지 토지로서 그 면적이 20제곱미터 이상인 토지(지목이 도로이며, 도로로 이용되고 있는 경우를 제외한다)의 소유자는 사업시행계획인가 고시일 이후부터 법 제83조제3항에 따른 공사완료 고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한정하여 분양대상자로 할 수 있다.

 

3. 분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지 및 건축물의 가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자

 

4. 사업시행방식이 전환되는 경우 전환되기 전의 사업방식에 의하여 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호부터 제3호까지의 규정은 적용하지 아니할 수 있다.

 

② 제1항에 따른 공동주택분양대상자중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 본다.

 

1. 단독주택 또는 다가구주택이 법 제77조에 따른 권리산정 기준일 후 다세대 주택으로 전환된 경우

 

2. 여러 명의 분양신청자가 하나의 세대인 경우. 이 경우 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다.

 

3. 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우. 다만, 법 제77조에 따른 권리산정 기준일 이전에 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 「부산광역시 건축 조례」 제39조에 따른 규모 이상인 자는 그러하지 아니하다.

 

4. 법 제77조에 따른 권리산정 기준일 후 1필지의 토지를 수개의 필지로 분할한 경우

 

5. 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 법 제77조에 따른 권리산정 기준일 후 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우

 

6. 법 제77조에 따른 권리산정 기준일 후 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우

 

 

③ 제1항제2호에 따른 토지면적 및 같은 항 제3호에 따른 종전 토지 등의 가액을 산정함에 있어 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 포함하지 아니한다.

 

1. 「건축법」 제2조제1호에 따른 하나의 대지 범위에 속하는 토지가 여러 필지인 경우로서 법 제77조에 따른 권리산정 기준일 후에 그 토지의 일부를 취득하였거나 공유지분으로 취득한 경우

 

2. 하나의 건축물이 하나의 대지 범위에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 법 제77조에 따른 권리산정 기준일 후에 그 건축물과 토지를 분리하여 취득한 경우

 

3. 1필지의 토지를 법 제77조에 따른 권리산정 기준일 후 분할 취득하거나 공유지분으로 취득한 경우

 

 

④ 제1항부터 제3항까지의 규정에도 불구하고 사업시행방식이 전환되는 경우에는 환지면적의 크기, 공동환지 여부에 관계없이 환지를 지정받은 자 전부를 각각 분양대상자로 할 수 있다.

▶부산광역시 건축조례 제39조(건축물이 있는 대지의 분할제한)  

법 제57조제1항에서 “조례로 정하는 면적”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 규모 이상을 말한다.  

1. 주거지역 : 60제곱미터

2. 상업지역 : 150제곱미터

3. 공업지역 : 150제곱미터

4. 녹지지역 : 200제곱미터

5. 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 아니하는 지역 : 60제곱미터 <개정 2010. 3. 3>