공유물분할경매가 진행될 경우 주인은 정해져 있다

아래 사건은 현재 진행되고 있는 사건으로서 입찰을 준비하고 있는 사건이다. 사실 낙찰받을 수 있다는 생각은 하지 않고 있는데 왜냐하면 이미 이 물건의 주인은 정해져 있기 때문이다. 

위치가 너무 좋아서 누구나 가지고 싶어하는 토지일 것이다. 부산지방법원 인근의 대로변에 위치하고 있는데 그 대로변에 있는 토지의 가치는 아주 높다. 감정평가액이 평당 2000만원이 안되게 책정되었는데 시세는 그보다 훨씬 높다. 그리고 바로 옆 부지에는 가로주택정비사업이 진행중에 있다. (해당 토지에도 개발사업이 준비중인지는 잘모르겠다) 

 

남쪽 도로는 접했는데 동쪽의 도로를 접한것은 아니다. 동쪽에 도시계획도로가 생기면서 접근성이 더 좋아졌는데 482-40이 동쪽의 도로에 접하는걸 방해하고 있다. 따라서 482-40을 매입하게 되면 토지의 가치는 더욱 좋아질것 같다. 도로를 기준으로 오른쪽은 가로주택정비사업이 진행중이며 현재 주민들이 이주하였고 철거가 진행중이다. 건물은 효용가치가 없어 철거하고 신축을 해야 한다. 개인적으로 이곳에 스타벅스 또는 맥도날드 입점도 가능성이 있겠다는 생각을 해보았다.  

 

■이 물건의 주인은 정해져 있다

 

①지분으로 소유하게 된 경위

1999.11.5.부터 망 배금*의 소유였는데 2015.5.30.에 사망하면서 자식 5명에게 협의분할에 의한 상속이 되었다.

2017.6.10. 자식4명의 지분 5분의4가 (주)학산플러스(이하 '학산플러스' 라고 함)에게 656,000,000원에 매도되었고 (32평이므로 평당 약2000만원에 매도되었다) 나머지 이정권의 지분 5분의1은 매도하지 않았다.

 

 

②공유물분할에 의한 경매에서의 배당구조

위 사건은 경매신청채권자인 학산플러스가 이정권의 지분을 매입하지 못해 공유물분할에 의한 소를 제기하여 공유물분할판결이 확정된 후 공유물분할 경매를 진행하였는데 토지나 건물이 분할이 곤란하거나 하는등의 사유로 인한 경우 공유물의 물리적인 분할이 되지 않아서 부동산전체를 경매로 매각하여 지분비율만큼 매각대금을 나누게 된다. 이때 경매신청채권자나 채무자도 경매에 참가할 수 있게 되는데 보통 좋은 물건이라고 판단이 들면 채권자나 채무자도 경매에 입찰하게 된다. 위 사건의 지분비율을 살펴보면 학산플러스는 5분의4 지분을 가지고 있고 채무자 이정권은 5분의1 지분을 가지고 있다. 만약 50억원에 낙찰이 된다면 학산플러스는 40억원을 배당받아 가고 이정권은 10억원을 배당 받아간다. 따라서 학산플러스가 이 물건을 50억원에 낙찰받게 되면 어차피 40억원을 배당받아 가므로 민사집행법에 의한 상계로서 대금납부에 갈음하게 되므로 나머지 10억원만 주머니에서 꺼내면 되는것이다. 일반적인 입찰자들은 위 사건을 낙찰받기 위해 50억원을 지를수는 없다. 절반가격인 25억원을 쓰기에도 부담스럽다. 만약 학산플러스가 25억원을 낙찰받는다 하더라도 배당받을 20억원을 상계신청한 후 주머니에서 5억원만 꺼내면 되므로 결론적으로 학산플러스는 5억원에 위 부동산을 취득하는 것이다. (물론 5분의 4지분을 취득하는데 따른 매매대금을 더해야 한다) 따라서 이미 이사건의 주인은 학산플러스가 될 확률이 높은것이다. 공유물분할경매사건에서 이러한 패턴이 나오면서 부동산이 잡아먹히는 경우가 많다. 따라서 지분이 매매나 경매로 넘어갈 경우 그냥 방치하면 안되고 이에 대한 방어를 해야 한다.(현실적으로 방어하기가 참 어렵긴 하다) 만약 학산플러스가 위 사건을 25억원에 낙찰받는다면 결론적으로 전체를 11억5600만원에 취득하는 결론이 된다.