스님이 절을 경매로 취득하고 싶다고 하신다

아래 사건은 경상남도 산청군 시천면 내대리에 있는 종교시설이 경매로 나온 사건이다. 아는 분의 지인이 스님인데 지리산 인근에 있는 절이 경매로 진행되고 아시고는 낙찰받고 싶다고 하셨다. 의뢰를 하신건 아니고 단순히 받아도 되는지를 물어보시길래 나의 말을 듣고 혼자 스스로 입찰하실까봐 신경이 쓰여 어디서 부터 대답을 해야 할 지 몰랐다. 쟁점은 농지취득자격증명 발급가능여부 및 제시외건물에 대한 법정지상권 성립여부등 여러가지가 있는데 그걸 다 설명드릴려니 이해를 하실수 있으실까... 그냥 다른 절 찾아보시라고 하고는 그냥 상담을 마무리 했다. 절이 경매로 나오는 경우가 종종 눈에 띄는데 가장 먼저 무엇을 확인해야 하는지에 대하여 살펴보기로 한다. 

 

 

위와 같은 종교시설 중 절이 경매로 나왔을 경우에는 먼저 전통사찰인지 일반사찰인지에 대해 구분해야 한다. 

 

 

■전통사찰일 경우 

전통사찰이란 불교 신앙의 대상으로서의 형상을 봉안하고 승려가 수행하며 신도를 교화하기 위한 시설 및 공간으로서 전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률(이하 '전통사찰법'이라 한다)에 따라 등록된 것을 말한다. 즉 전통사찰법에 따라 등록된 절이 아니라면 전통사찰이 아니다. 

 

농지의 처분에 관해서 농지법의 적용을 받아 농지취득자격증명을 발급받아야만 소유권취득의 효력이 생기듯이 전통사찰의 처분에 관해서도 전통사찰법에 의해 문화체육관광부장관의 허가를 받아야만 소유권취득의 효력이 생긴다. 

만약 이러한 전통사찰이 경매로 진행된다면 아마 집행법원에서 이러한 부분을 알아차리어 매각허가결정조건에 문화체육부장관의 허가(낙찰받으면 스님이 되어야만 한다는 조건으로 허가를 해줄 수 도 있다 -_-; )를 얻어야 한다고 공시하게 될 것이다. 종교시설 경매로 나오는 절의 경우 전통사찰이 경매로 진행되는 경우는 드물기 때문에 대부분 일반사찰이라고 생각하면 될 것이다. 

 

전통사찰법 제9조(동산ㆍ부동산의 양도 등 허가) 

① 전통사찰의 주지는 동산이나 부동산(해당 전통사찰의 전통사찰보존지에 있는 그 사찰 소유 또는 사찰이 속한 단체 소유의 부동산을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 양도하려면 사찰이 속한 단체 대표자의 승인서를 첨부(사찰이 속한 단체가 없는 경우에는 제외한다)하여 문화체육관광부장관의 허가를 받아야 한다.

 

② 전통사찰의 주지는 동산 또는 부동산을 대여하거나 담보로 제공하려면 사찰이 속한 단체 대표자의 승인서를 첨부(사찰이 속한 단체가 없는 경우에는 제외한다)하여 시ㆍ도지사의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 같다.

 

③ 제1항 및 제2항에 따른 허가를 받지 아니하고 부동산을 양도 또는 대여하거나 담보로 제공한 경우에는 이를 무효로 한다.

 

사찰재산에 대하여 강제경매를 하는 경우에는 관할청인 문화공보부장관의 허가를 얻어야하는 것이므로 그 허가 없이 진행된 강제경매절차에 의하여 경락받은 것을 원인으로 하여 경료된 소유권이전등기는 적법한 원인을 결여한 무효의 등기이다. (출처 : 대법원 1981. 8. 20. 선고 80다2136 판결 [소유권이전등기말소] > 종합법률정보 판례)

 

■일반사찰일 경우 

전통사찰이 아니라면 일반사찰인데 이러한 일반사찰을 낙찰받을 경우에는 소유권취득에 아무런 문제가 없다. 현실적으로도 거의 대부분이 이런 일반사찰이며, 쉽게 말해 내가 내일이라도 산에 있는 땅을 사서 거기다가 절 모양의 건물을 하나 짓고 머리깍고 목탁두드리면 그게 일반사찰이 되는것이다. 그러니까 일반사찰을 경매로 낙찰받는다는 것은 그냥 무늬만 종교용지이고 종교시설이지 그냥 일반부동산을 낙찰받는다는 것이다. 낙찰받고 나서 다른 용도로 개발하겠다면 토지의 지목을 변경하거나 건축물의 용도를 변경할 수 도 있다.(단, 지구단위계획등에서 종교용지로만 사용하게끔 정해놓았다면 종교용지로만 사용해야 한다) 따라서 전통사찰이 아니라면 종교용지 또는 종교시설이라고 하여 굳이 선입견을 가질 필요는 없을거 같다. 이러한 전통사찰인지 일반사찰인지 정확히 구분하기 위해서는 매각물건명세서를 참고하되 반드시 구청에 물어보고 전통사찰로 등록되었는지 아닌지를 확인해야 한다. 참고로 위 경매물건은 전통사찰이 아니다.