건물에 대한 등기부를 폐쇄시키는 방법

 

2019.1.1.~2019.12.31.까지 매각된 총 64건의 법정지상권 패턴의 사건 중 토지위에 구건물이 존재하였으나 철거후에 서류를 정리하지 않아 신건물이 있음에도 불구하고 구건물에 대한 서류가 존재하는 사건이 16건이 있었다. 이러한 상황에서 경매가 진행되게 되면 자동적으로 법정지상권 패턴이 나올 수 밖에 없는데 입찰자들은 정확한 분석이 어려워서 혼란이 오게 된다. (사실 이러한 혼란이 있는 부분들 때문에 유찰이 되어 분석을 할 줄 아는 사람들에게는 기회가 되기도 한다) 낙찰받고 나서 구건물에 대한 등기부를 없애는 것이 굳이 좋다고 할 수 는 없지만 그래도 현황과 서류를 일치시키게 되면 부동산의 가치가 조금이라도 올라갈수가 있으므로 구건물에 대한 등기를 폐쇄시키는 방법에 대해 알아보고자 한다.   

 

유석주 부동산등기법에서 일부발췌

 

 

■멸실등기 

토지의 함몰.포락. 또는 건물의 소실.붕괴 등으로 인하여 1개의 부동산 전체가 물리적으로 소멸하는 경우에 이를 공시하는 등기를 말하는데 존재하지 아니하는 건물에 대한 등기가 있을 때에는 그 소유권의 등기명의인은 지체없이 그 건물의 멸실등기를 신청하여야 한다. 멸실등기신청의 의무가 있는 자가 그 등기신청을 게을리 했을 경우 50만원이하의 과태료를 부과한다. 

부동산등기법 제43조(멸실등기의 신청)

① 건물이 멸실된 경우에는 그 건물 소유권의 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 그 등기를 신청하여야 한다. 이 경우 제41조제2항을 준용한다.

 

② 제1항의 경우 그 소유권의 등기명의인이 1개월 이내에 멸실등기를 신청하지 아니하면 그 건물대지의 소유자가 건물 소유권의 등기명의인을 대위하여 그 등기를 신청할 수 있다.

 

③ 구분건물로서 그 건물이 속하는 1동 전부가 멸실된 경우에는 그 구분건물의 소유권의 등기명의인은 1동의 건물에 속하는 다른 구분건물의 소유권의 등기명의인을 대위하여 1동 전부에 대한 멸실등기를 신청할 수 있다.

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부동산등기법 제44조(건물의 부존재)

 

① 존재하지 아니하는 건물에 대한 등기가 있을 때에는 그 소유권의 등기명의인은 지체 없이 그 건물의 멸실등기를 신청하여야 한다.

 

② 그 건물 소유권의 등기명의인이 제1항에 따라 등기를 신청하지 아니하는 경우에는 제43조제2항을 준용한다.

 

③ 존재하지 아니하는 건물이 구분건물인 경우에는 제43조제3항을 준용한다.

 

 

■ 토지소유자가 구건물에 대한 멸실등기를 신청할 수 있는지

경매사건의 특성상 건물소유권의 등기명의인이 스스로 건물에 대한 멸실등기를 신청할리가 없으므로 실무상으로는 구건물에 대한 멸실등기를 할 수 없다는 흐름에 도달하는데 이때에는 낙찰받은 토지소유자가 위 제44조 제2항 규정에 의해 건물에 대한 멸실등기를 신청할 수 있다. 

 

 

 

■멸실등기시 건물부존재를 증명하는 서류의 첨부 

건물멸실등기를 신청할 경우 그 멸실이나 부존재를 증명하는 건축물대장정보나 그 밖의 정보를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다. 그밖의 정보의 예로는 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제25조에 의한 건축물부존재증명서를 예로 들수있다. 또한 건물등기부에 등기상 이해관계인(저당권자,전세권자등)이 있다고 하더라도 건물멸실의 뜻이 기재된 건축물대장정보가 있는 경우에는 등기상 이해관계인의 승낙서 등은 첨부정보로 제공할 필요가 없다. 건물이 멸실하면 그 건물을 목적으로 한 저당권.전세권은 당연히 소멸하기 때문이다. 

 

2003. 11. 21. 공포된 건축물대장의기재및관리등에관한규칙 제9조의3에 의하면, 당해 대지에 등기된 건축물이 존재하지 아니하는 경우 대지의 소유자 또는 건축물의 소유명의인은 건물멸실등기의 신청을 위하여 시장·군수 또는 구청장에게 건축물부존재증명서의 발급을 신청할 수 있고(다만, 건축물대장이 작성되어 있는 경우에는 그러하지 아니함), 위 발급신청을 받은 시장·군수 또는 구청장은 현지조사 등을 실시하여 당해 대지에 등기된 건축물이 존재하지 아니함을 확인한 후 건축물부존재증명서를 발급하여야 한다. (2003. 12. 9. 부등 3402-677 질의회답)

 

 

■결론

토지를 낙찰받았다면 구청에 가서 멸실등기를 위한 건물부존재증명서를 신청한 후 이를 첨부하여 등기소에 가서 멸실등기를 신청하면 될 것이다.