전세계약 주의사항(대지권 미등기)

아래 사건은 부산 부산진구 양정동에 소재하는 구분건물이 경매에 나온 사건인데 입찰자 입장에서 보다는 임차인의 입장에서 살펴보고자 한다. 이 사건의 임차인은 93년생 강보* 인데 2013.7.9.에 전입신고를 하고 확정일자를 받은것을 보니 20살 즈음에 위 임대차계약을 체결한 것으로 보인다. 전세권설정까지 한 걸 보니 아마 부모님이 나서서 계약을 이끌어간것 같은데 첫 단추가 잘못꿰어졌다. 임차인은 아마도 전세보증금에 해당하는 4500만원 전부에 대해서는 회수할수가 없을 것이다.     

 

 

 

■계약을 잘 해야 하는 이유 

계약은 첫 출발점이고 부동산경매는 마지막 종착점이다. 따라서 경매를 공부하게 되면 마지막 종착점이 어딘지 알기 때문에 계약단계에서 신중을 기하게 된다. 예를 들어 집주인에게 보증금을 지급하고 나서, 기간이 만료되어 보증금을 달라고 했을때 집주인이 보증금을 주지 않으면 임차인은 부동산경매를 통해서 낙찰자가 매수대금을 납부하면 그 돈에서 보증금을 배당받으면서 임대차계약이 종료되게 된다. 이때 부동산 그자체에 하자가 있다면 낙찰자가 적은 금액으로 매수하거나, 아니면 선순위 권리자가 있다면 후순위인 임차인이 배당받는 금액이 적어질 것이다. 따라서 내가 생각하는 전세계약은 아주 위험하다. 일반인이 부동산자체에 하자가 있는지 여부 및 선순위 권리자들을 정확히 파악하는 것은 절대 쉽지 않다. 인터넷을 돌아다니면서 정보를 모은다 한들 (실시간으로 수를 달리해야 하는 바둑이나 장기와 비슷하다) 적절한 수를 놓으면서 대응하기는 쉽지 않기 때문이다. 그렇게 잘못판단해버리면 힘들게 모은 보증금 전부가 한방에 사라지는 구조가 나온다. 그것은 전세권설정등기를 하거나 전입신고와 확정일자를 갖춘다고 해결되는 문제는 아니다.   

 

 

■위 사건에서 잘못된 첫단추는 무엇인가? 

부동산은 토지와 건물로 나뉘고 건물은 일반건물과 구분건물로 나뉜다. 일반건물이든 구분건물이든 토지위에 존재할 수 밖에 없는데 건물이 토지위에 존재할 수 있는 권원이 있는지 없는지는 일단은 토지와 일반건물 등기부 또는 구분건물등기부를 보고 판단한다. (이것이 전부는 아니다) 위 부산 부산진구 양정동의 오투스타워 207호는 토지위에 존재할 수 있는 권원이 없다. 이러한 구분건물의 경우 대지사용권이 있어야 하고 그러한 대지사용권은 보통 등기가 되어 대지권등기의 형태로 나타나게 되는데 오투스타워 207호 등기부를 열람해보면 대지권등기가 되어 있지 않은 것이다. 물론 대지권등기가 되어 있지 않더라도 대지사용권이 있다면 집합건물법 제20조에 의해 건물이 철거당하지는 않지만 대부분의 경우 대지권등기가 되어 있지 않다면 건물이 철거될 운명이므로 계약을 하기 전에 경계심을 가져야 한다. 아래 첫번째 등기부에서 보듯이 '대지권의 표시'가 있어야 하는데 오투스타워 207호의 등기부에는 '대지권의 표시'가 없다. 즉 대지권등기가 되어 있지 않다.    

 

 

일반적인 등기부

 

대지권등기가 없는 등기부

 

 

■대지권등기가 되지 않은것이 왜 문제가 되는가? 

 

①토지소유자가 건물철거 집행을 한다면 건물의 세입자는 강제로 퇴거되면서 점유를 잃어버리게 되어 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 유지할 수 가 없어진다. 보증금의 반환은 보증금반환청구소송을 하여 임대인의 대지권등기가 되어 있지 않은 구분건물에 대해 경매를 신청하게 되면 아래②에 의해 회수되는 보증금액은 거의 없을 것이다. (사실 대항력과 우선변제권이 있다 한들 아래②에 해당되어 뾰족한 수는 없다)  

 

건물이 그 존립을 위한 토지사용권을 갖추지 못하여 토지의 소유자가 건물의 소유자에 대하여 당해 건물의 철거 및 그 대지의 인도를 청구할 수 있는 경우에라도 건물소유자가 아닌 사람이 건물을 점유하고 있다면 토지소유자는 그 건물 점유를 제거하지 아니하는 한 위의 건물 철거 등을 실행할 수 없다. 따라서 그때 토지소유권은 위와 같은 점유에 의하여 그 원만한 실현을 방해당하고 있다고 할 것이므로, 토지소유자는 자신의 소유권에 기한 방해배제로서 건물점유자에 대하여 건물로부터의 퇴출을 청구할 수 있다. 그리고 이는 건물점유자가 건물소유자로부터의 임차인으로서 그 건물임차권이 이른바 대항력을 가진다고 해서 달라지지 아니한다. 건물임차권의 대항력은 기본적으로 건물에 관한 것이고 토지를 목적으로 하는 것이 아니므로 이로써 토지소유권을 제약할 수 없고, 토지에 있는 건물에 대하여 대항력 있는 임차권이 존재한다고 하여도 이를 토지소유자에 대하여 대항할 수 있는 토지사용권이라고 할 수는 없다. (출처 : 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결 [건물퇴거] > 종합법률정보 판례)

 

②대지권등기가 되어 있지 않다면 건물이라면 경매로 낙찰받아봤자 건물이 철거될 운명이므로 부동산경매시장에서 이런 부동산을 매수할 사람이 없다. 후일 대지사용권을 토지소유자에게 매수하여 문제가 없게 만든다 하더라도 대지권이 없는 상태의 경매사건에서는 매수할 사람이 없거나 싸게 낙찰될 수 밖에 없다. 비싸게 낙찰되어야 전세보증금 전액에 대하여 배당을 받을수가 있는데 싸게 낙찰되면 남은 임대차보증금을 회수할 수 가 없는것이다. 물론 전입신고를 갖추었기 때문에 주택임대차보호법상 대항력이 있어서 새로운 낙찰자에게 못받은 보증금을 청구할 수 는 있지만 그 사실을 알고 있는 입찰희망자는 낙찰을 받으려고 안 할 것이다. 위 사건은 이러한 이유로 아직까지도 낙찰이 되지 않았으며 앞으로도 낙찰되기는 어려울것이다. 반드시 집합건물등기부에 대지권등기가 있는지 여부를 확인하고 계약을 해야 한다.       

 

 

 

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