임대차 보증금의 손실이 일어나는 유형 (시세에 대한 판단 착오와 전입신고)

아래는 부산광역시 부산진구 전포동에 소재하는 서면대우디오빌투 아파트에 대한 경매사건 입니다. 

경매 대상물인 아파트에는 임차인이 거주하고 있는데 소유자인 임대인과 보증금4000만원,

월세15만원에 임대차계약을 체결하였습니다. 

 

이 사건의 임차인은 약3000만원 이상 보증금에 대한 손실이 발생할 것으로 예상되는데 그 이유를

설명하고자 합니다.  

 

 

 

 

 

1.임대차계약의 체결 

 

2016.5.26. 현재 소유자인 심**씨는 이사건 아파트를 99,000,000원에 매수하고

다음날 대출을 일으키면서 채권최고액 9594만원으로 근저당권을 설정하였습니다.  

이후 2016.6.1. 세입자인 김**씨가 보증금 4500만원, 월세15만원에 임대차계약을 체결하였습니다.   

 

개인적인 생각으로는 여기서부터 잘못된 임대차계약이 시작되었습니다. 

 

왜냐하면 1순위의 대출금액과 2순위의 임대차보증금의 합계액이 벌써 시세를 초과했기 때문에

만약에 경매로 넘어가서 (입찰자는 시세보다 약간 낮은 금액에 낙찰을 받을려고 할 것이므로)

낙찰금액에서 선순위 저당권이 우선하여 배당을 받아가면 임차인은 보증금에 대하여

(일부는 배당받을지언정) 전액을 배당받을 수 없을 것 이기에 계약을 체결하는 순간 이미 손실은

예정된 것입니다.

 

(*물론 시세가 오를것을 예상했고 그로인해 전액배당 받을것을 예상했다면 잘못된 임대차계약이라 할 수는 없지만 그 예측은 신의 영역일 것입니다)    

 

 

 

 

2.점유와 전입신고(대항력,최우선변제) 그리고 확정일자(우선변제)  

 

임대차계약을 체결하고 집주인이 바뀌어 세입자에게 나가라고 하면 세입자는 대항력이 없어 나가야만 합니다. 

 

하지만 주거용건물에 대해 임대차계약을 체결한 후 점유와 전입신고를 갖추면 주택임대차보호법상의

대항력을 갖추게 되어 새로운 소유자에게 보증금 전액을 받을때까지 집을 비워주지 않아도 됩니다. 

(선순위 근저당권이 있는 상태에서 경매로 소유자가 변경될 경우에는 대항력이 없어 비워줘야 합니다)    

또한 점유와 전입신고를 갖춘 상태에서 확정일자를 갖추게 되면 주거용건물이 경매로 넘어갈 경우 

후순위권리자보다 우선배당을 받을 수 있습니다.

(선순위 권리자에 대한 우선배당을 받을수는 없습니다)  

 

그리고 경매개시결정등기 이전에 점유와 전입신고를 갖추게 되면 선순위 권리자보다 최우선변제를

받을수 있습니다. 

(경매개시결정등기 이후에 점유와 전입신고를 갖추었다면 최우선변제를 받을수 없습니다)

 

위 사안에서 임차인은 선순위근저당권이 있는 상태에서 임대차계약을 체결한 후

2018.9.21. 경매가 진행된 이후인 2018.10.2.에 전입신고를 하고 확정일자를 받았습니다. 

따라서 위 임차인은 대항력이 없으며 최우선변제권도 없습니다.

 

물론 배당요구 종기일 이전에 배당요구를 하였기에 우선변제권은 있지만 시세보다 낮게

낙찰될 것이므로 현실적으로 우선변제권은 무용지물(?)입니다.    

 

개인적인 생각으로는 임차인이 그나마 손실을 만회할 수 있는 법적보호는 최우선변제권 이였는데 

하지만 이 마저도 경매개시결정등기 이후에 전입신고를 하였으므로 최우선변제권이 없습니다. 

이것이 2차 실수입니다. 

임대차계약 체결 이후에 전입신고만 하였더라도 최우선변제금 2000만원은 배당받을 수 있었습니다.    

 

 

 

*참고 최우선변제금 범위 

 

 

 

 

 

3.안타까움... 

 

*이러한 패턴으로 손해보는 임차인이 현실적으로 제법 많이 있는데 대부분 20대 또는 30대의

임대차계약 에서 발생되고 있습니다. 임대인은 부동산에 대한 경험이 부족한 젊은 사람들을 이용하여

자신의 투자에 레버리지를 하고 있다는 점에서 지탄받아야 마땅합니다.

 

물론 이러한 레버리지를 한다는 그 사실만으로 지탄받아야 한다는건 아니지만 이를 악용하여 임차인에게 보증금의 손실을 입히는 행위는 지탄받야아 할것입니다. 

 

주택임대차보호법에 대한 제대로 된 지식이 이러한 상황을 예방할 수 있습니다. 

 

*담보가 가득차 있는 선순위 근저당권이 있는 주거용건물에 임대차계약을 체결할 경우 월세 내는것이

아깝더라도 보증금을 2000만원까지 낮추고 월세를 더 지급하는것이 안전할것입니다.    

 

이 사건아파트 사진