커피숍 상가경매 유치권은 성립하는가

아래 사건은 안성시 석정동에 소재하는 상가가 경매로 진행되고 있는 사건이다. 유치권신고된 물건을 검색하다가 눈에 들어와서 분석해보았는데 금액 대비해서 정말 멋진 상가다. 길 건너에 한경대학교가 있는데 대학생을 타켓으로 한 커피숍 탐앤탐스가 임차해서 사용하고 있다. 유치권신고가 되어 있는데 과연 유치권이 성립되어 낙찰자가 부담해야 하는지를 살펴보도록 하겠다. 

 

 

■상가의 가치는 얼마인가? 

임차인 조희영은 보증금2000만원에 월200만원(부가세 제외된 금액일 것이다)으로 임차하여 탐앤탐스 커피숍을 운영하고 있는데 아마 커피숍 수요에 대한 상권분석은 낙찰자가 할 필요는 없을 것이다. 탐앤탐스 본사에서 상권분석을 이미 완료한 후 가맹점을 내어주었을 것이기 때문에 이미 커피숍을 함에 있어 상권은 합격이라고 보면 된다. 낙찰자 입장에서 임차인의 매출이 얼마인지 알면 더욱 좋겠지만 굳이 모르더라도 탐앤탐스본사에서 가맹을 내어주었다는 사실로 유추해볼때 월세 200만원을 주고서라도 임차인이 가져가는 돈이 있을것이기 때문에 공실에 대한 위험도 없다고 보면 된다. 

 

상가의 가치를 추정함에 있어 토지가치와 건물가치를 더하여 계산을 해도 되고 현금흐름에 의해 할인률을 적용하여 계산해도 되지만 경매가 진행됨에 있어 감정평가를 할때 위와 같은 상가는 토지는 공시지가기준법을 적용시키고 건물은 원가법을 적용시켜 계산하게 된다. 하지만 감정평가는 그렇게 한다고 할지라도 입찰자 입장에서 위와 같은 상가를 낙찰받을려고 할 경우는 간단하게 현금흐름을 계산하여 내가 원하는 할인률을 적용시켜 계산하면 대략 얼마에 입찰할지 정 할 수 있다. 획일화 시키기는 무리가 있지만 일단 공실이 발생하지 않는 영구적인 현금흐름이라고 가정해야 한다. 

 

 

월세 200만원이 영구적으로 나온다면 가정해보면 1년에 2400만원의 월세 매출이 생기게 된다. 이것을 자기가 원하는 연 할인률(연 5%라고 가정하겠다)로 나누게 되면 4억8천만원이 된다. 여기에 보증금2000만원을 더하게 되면 5억원이 된다. 따라서 위 사건에서의 상가가치는 5억원이 되는것이다. 

 

이 말은 5억원을 투자하여 보증금2000만원에 월세200만원을 받게 되면 연 수익률은 5%라는 말이다. 5억원을 은행에 예치하게 되면 월50만원 정도 받을 수 있다. 이것과 비교해볼때 5억원을 자금을 은행에 예치하는것 보다 위 상가에 투여하는게 훨씬 이득이라는 결론이 나온다. 은행대출을 이용한다면 수익률은 훨씬 높아지게 된다.   

 

 

 

■ 유치권에 대하여 

위 사건은 등기되어 있는 권리중에 낙찰자에게 인수되는 권리는 없다. 다만 등기되어 있지 않은 권리중에 유치권을 떠안아야 할 가능성이 있는데 유치권을 떠안는다고 하여 유치권자가 받을 금액을 낙찰자가 지급하여야 할 의무는 없다. 다시말해 주택임대차보호법상 대항력있는 임차인을 인수하여 임차인의 임차보증금채권을 낙찰자가 지급해야 하는 의무가 있는 것과는 다르다. 단지 유치권자는 채권의 변제를 받을때까지 유치물을 점유할 수 있을뿐이고 낙찰자에게 채권의 변제를 강요할 수 없다. 하지만 유치권자가 합법적으로 점유하고 있다면 부동산을 낙찰받아도 사용.수익 할 수가 없으므로 결국 낙찰자가 유치권의 채권을 변제하여야 하는 사실상 우선변제나 다름없는 권리이다.

 

 민사소송법 제728조에 의하여 담보권의 실행을 위한 경매절차에 준용되는 같은 법 제608조 제3항은 경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 여기에서 '변제할 책임이 있다'는 의미는 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로서 인적 채무까지 인수한다는 취지는 아니므로, 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다. 

(출처 : 대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결 [공사대금] > 종합법률정보 판례)

 

위 사건의 경우 유치권자 유호순이 5000만원의 채권이 있다고 유치권신고를 하였다. 토지소유자와 건물소유자는 유은희인데 유치권자는 유호순이다. 성이 같은걸로 보니 허위의 유치권일 가능성이 높다. 그렇다 하더라도 심증일 뿐이므로 유치권이 성립하는지 요건에 의한 분석을 해보아야 한다. 민법 제320조의 유치권은 '타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리' 이다. 유치권이 신고된 사건의 경우 대부분이 점유에 대하여 많이 다투게 되는데 유치권자가 점유를 하고 있지 않으면 유치권이 성립되지 않는다.

 

위 사건에서 점유를 하고 있는지를 살펴보면 임차인 조희영이 위 상가를 임차하여 탐앤탐스 커피숍을 점유하면서 사업을 운영하고 있다. 이 지점에서 유치권자 유호순이 점유를 비집고 들어갈 틈이 없다. 물론 점유라는 것을 단순하게 판단할 순 없지만(실제로 점유여부를 판단하는 것은 복잡한 과정을 거친다) 위 사안의 경우 유치권이 성립할 확률을 생각해 볼때 유치권이 성립될 확률은 아주 낮다고 판단된다. 

 

점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다.

(출처 : 대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결 [공사대금] > 종합법률정보 판례)

 

 

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