이야 맹지인데 멋지게 탈출했네

아래 사건은 부산 해운대구 송정동에 소재하는 토지와 주택이 경매나온 사건으로 바다조망이 가능한 부동산이다. 

최초 감정가격은 약 23억1400만원으로 진행되었었는데 유찰이 많이 되어 그때 당시 거의 반값인 약 11억8400만원에 진행 되었었고 결국 15억1100만원에 낙찰된 사건이다. 오랜만에 송정에 갔다가 어떻게 진행되고 있는지 궁금해서 해당 토지를 찾아가 보았는데 현장이 변한 모습을 보고 깜짝 놀라서 사무실에 와서 분석해 보았다.      

위의 토지는 위치가 아주 좋아 누구나 탐을 낼만함에도 불구하고 반값까지 유찰된 이유는 맹지이기 때문이다. 

소액도 아니고 십수억을 주고 취득해야 하는 토지가 맹지라면 누구라도 입찰하기가 꺼려질 것이다. 또한 사람이 살지않는 폐가가 존재했었는데 건물로서의 효용성이 없는 듯한 느낌이 드는 물건이였다. 위 사건은 법인에서 입찰하였는데 대금을 납부하고 글을 쓰는 현재시점 에서는 맹지에서 탈출하였다.

 

 

■맹지

토지는 도로에 닿아있어야만 건축허가가 난다. 건축허가가 나지 않으면 쓸모가 없는 땅이다. 토지의 형상을 보면 알수있듯이 토지가 도로에 닿아있지 않다. 해당 토지의 지목이 '대' 이므로 예전에 건축허가가 날때 당시를 기준으로 보면 앞땅의 소유자와 토지사용에 관한 계약을 하여 건축허가를 내었음은 추정해 볼 수 있고 이로 인한 건축법 제45조에 의한 도로로 볼 여지도 있으나 거기에 대한 논의는 별론으로 하고 소규모가 아닌 넓은 면적의 토지이기에 근본적으로 도로와 닿아 있어야 향후 개발이 용이하다. 아래 지적현황을 보면 '산72-8' 번지와 '808-6'번지가 해당 토지인 '810-1'번지가 도로에 닿는것을 차단하고 있다. 따라서 산72-8 번지와 808-6번지를 사들이지 않으면 맹지에서 탈출할 수 없다.

 

 

■도로에 접한 땅으로 변하다

이렇게 생긴 땅모양은 맹지에서 탈출하기가 아주 어렵다. 그래서 위치가 아주 좋음에도 불구하고 반값까지 유찰된 것이다. 산72-8 번지와 808-6번지의 소유자에게 토지일부를 매입하여야 하는데 아마 가격이 천정부지로 뛸것이다. 하지만

토지 일부를 매입하여 도로와 닿게 된다면 토지 전체의 가격은 수직상승하게 된다. 낙찰자도 아마 이러한 부분을 고려하여 산72-8 번지와 808-6번지의 토지 일부를 매입하게 되었는데 일부지분을 매입하고 공유물분할을 하고 합병을 하는 등의 복잡한과정(도저히 글로 표현할 수가 없다)을 거쳤지만 결론적으로는 아래와 같은 땅 모양을 만들었다. 산72-8 번지와 808-6번지 토지의 일부를 매입하면서 분할하여 808-10번지로 만들어 소유하게 되면서 맹지에서 탈출하였다.

간략히 정리하자면 산72-8 번지와 808-6번지를 일부 약103평정도 매입하여 분할.합병등을 통해 새로운 번지인 808-10번지를 탄생시켜 소유하게 되었다.   

 

 

 

■총 얼마가 들어갔을까?

단순히 등기부상에 기재된 금액으로 정리를 해보니 필지별로의 그 금액은 아래와 같았다. 총315평을 평당 약820만원에 취득하였다.(대충 확인한 것이므로 오차가 있을 수 있다) 이후에 폐가는 커피숍으로 개조를 하였으며(영업을 통해 돈을 벌 목적보다는 비사업용 토지에서 벗어나 세금을 절세하기 위한 것으로 보인다) 뒷쪽경계에 문을 달아 철도길을 산책하는 유동인구를 해당토지로 유입시키기도 하였는데 아이디어가 좋은거 같다. 앞 필지에 건물이 생긴다 하더라도 지대가 높은 해당 토지의 특성상 가리지는 않을 것 같고 향후 어떤 용도로 개발을 하든 인구를 유입시킬 수 있는 힘이 느껴지는 토지이다.