유치권자의 실수

아래 사건은 경남 양산시 하북면 용연리에 소재하는 토지와 건물이 매각된 사건으로 유치권이 쟁점이 되는 사건이다. 개인적으로는 유치권금액이 적어서 약간 아쉽다고 생각하는데 금액의 많고 적음을 떠나서 유치권에 관해 입체적으로 생각해 볼 수 있는 사건이다. 

 

위 유치권자 정원경은 건물을 신축한 공사업자인데 공사대금 65,000,000원에 대해 미수금 채권이 있어 유치권을 행사하고 있다고 주장하였다. 그리고 건물은 본인 소유의 건물이므로 이 사건 매각에서 제외되어야 한다는 취지의 의견서를 제출하였다. 유치권의 경우 짜고치는 허위유치권이 많긴 하지만 진정한 유치권자가 방어를 위해 자신의 권리를 행사하는 경우도 있을 수 있다. 위 유치권자 정원경의 경우 일반적인 유치권자의 주장과 좀 다른 측면이 보이는데 건물은 본인 소유의 건물이므로 건물에 대한 경매는 이사건 매각에서 제외되어야 한다고 주장하고 있다. 이러한 유치권신고와 건물은 자기소유이다 라는 주장은 충돌되어 유치권이 성립될 수 없다. 정말로 건물이 유치권자의 소유라면 유치권의 운명은 어떻게 될까? 

 

 

■건물이 유치권자의 소유인 경우 유치권의 운명

유치권자는 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때 까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다. 즉 가장 서두에 나오는 전제가 자기의 물건이 아닌 타인건물에 관하여 점유를 하여야 하는데 위 사건의 경우 유치권자는 스스로 자기건물이라고 주장을 하고 있다. 따라서 만약에 자기건물이라면 유치권은 성립하지 않으므로 낙찰자는 유치권에 대하여 신경을 쓰지 않아도 되는것이다.

 

이러한 주장을 한 이유에 대하여 추정해보면 유치권자는 시공사인 건축업자인걸로 추정된다. 구체적인것은 건축주와 시공사의 도급계약의 내용을 살펴보아야 할 것이지만 시공사에서 먼저 자기비용과 재료와 노력으로 건물을 완성했다면 특별한 사정이 없다면 건물은 공사를 완성한 사람의 소유가 된다. 이러한 측면에서 위 유치권자는 자기건물이라고 주장을 한 것으로 보이며, 웬지 자기건물이라고 주장을 해야만 유리하지 않을까 판단하였을 것이다.    

 

유치권은 타물권인 점에 비추어 볼 때 수급인의 재료와 노력으로 건축되었고 독립한 건물에 해당되는 기성부분은 수급인의 소유라 할 것이므로 수급인은 공사대금을 지급받을 때까지 이에 대하여 유치권을 가질 수 없다. (출처 : 대법원 1993. 3. 26. 선고 91다14116 판결 [손해배상(기)] > 종합법률정보 판례)

 

■건물이 유치권자의 소유인 경우 유치권자의 대응 및 낙찰자의 지위는? 

위 건물의 소유권이 유치권자에게 있다면 위 매각절차는 위법이다. 채무자가 아닌 타인의 건물에 대해 경매가 진행되었기 때문이다. 따라서 유치권자는 제3자이의의 소를 제기하면서 강제집행정지를 하여 (매각허가결정일 전에는 매각불허가를 받을수 있을것이다) 건물부분에 대한 경매를 취소할 수 있다. 만약 유치권자가 강제집행정지를 하지 않는다면 일단 경매절차는 진행이 되므로 매각허가결정이 확정된 이후에 낙찰자는 대금을 납부할 수 있다. 하지만 유치권자의 소유라는 것이 확정된다면 낙찰자는 매각대금을 납부한다 하더라도 건물의 소유권은 말소당하게 된다. 

 

 

■건물이 유치권자 자신의 소유라고 주장하는 것이 유리한가? 

건물에 대한 소유권이 말소되면 토지는 낙찰자의 소유가 될것이고 건물은 유치권자의 소유가 될것이다. 따라서 이때에는 건물철거여부가 쟁점이 되며 법정지상권성립여부에 대해 다투게 될것이다. 결국 토지소유자와 건물소유자가 토지사용권원에 대한 계약을 체결하지 않는다면 토지에 대해 사용권원이 없는 건물소유자인 유치권자는 건물을 철거당하게 된다. 따라서 유치권자가 경매절차에서 자기건물이라고 주장한 것은 의미가 없는 것이다. 진정한 유치권자였다면 유치권 신고를 한 후 점유를 하면서 유치권성립에 대해 다투는 것이 훨씬 유리한 주장일 것이다.   

 

관습상의 법정지상권의 성립 요건인 해당 토지와 건물의 소유권의 동일인에의 귀속과 그 후의 각기 다른 사람에의 귀속은 법의 보호를 받을 수 있는 권리변동으로 인한 것이어야 하므로, 원래 동일인에게의 소유권 귀속이 원인무효로 이루어졌다가 그 뒤 그 원인무효임이 밝혀져 그 등기가 말소됨으로써 그 건물과 토지의 소유자가 달라지게 된 경우에는 관습상의 법정지상권을 허용할 수 없다. 대법원 1999. 3. 26. 선고 98다64189 판결