근린생활시설에의 전세.임대차는 위험하다

 

전세보증금에 대한 임차인의 손실은 생각보다 많이 발생한다. 전세보증금사고가 5년새에 169배 급증했단는 아래 기사가 있다. 개인적으로도 전세보증금의 손실이 발생하는 패턴을 분석하여 임차인들에게 도움이 되었으면 하는 바램이 있다. 예전에 썼던 근린생활시설에서의 임대차계약을 체결하면 안되는 이유를 다시 한번 정리해보고자 한다.

 

전세보증금 사고 5년새 169배 급증…“제도적 안전망 시급”

 

■주거용 빌라를 왜 근린생활시설 용도로 만드는가?

토지를 매입하여 주거용으로 건축을 하게 되는데 건축주의 입장에서는 가능한 작은 면적의 토지를 매입하여 많은 세대수의 건물을 건축하여 수익을 극대화 하게 된다. 주거용이든 상업용이든 건축을 하게 될 경우 주차장을 만들어야 하는데 이때 주거용과 상업용(근린생활시설)의 주차장을 만들어야 하는 기준이 틀리다. 주거용의 경우 세대당 0.5대의 주차공간을 만들어야 하지만 근린생활시설의 경우 134㎡ 기준으로 주차공간을 만들면 된다. 따라서 주거용이 더 규제가 강하기 때문에 토지의 면적이 적다면 일단 근린생활시설로 허가를 받음으로서 많은 세대수를 만들게 되는것이다. 이러한 근린생활시설의 주거용건물은 구조적으로 다세대 건물이 거의 대부분이며 흔히들 말하는 빌라를 말한다. 

 

 

■근린생활시설에서의 임대차 계약 

근린생활시설인 빌라는 외관상으로는 문제가 없다. 따라서 주거용으로 사용 하는데에는 전혀 지장이 없으며 주택임대차보호법의 보호를 받을수 있다. 따라서 대항요건인 전입과 점유를 갖춘다면 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 가질 수 있다. 임차인이 대항력과 우선변제권을 갖춘다면 임대차계약을 체결한 목적물이 경매로 넘어간다고 하더라도 낙찰자에게 보증금을 청구하거나 아니면 낙찰대금에서 우선적으로 보증금을 회수할 수 있는 기회를 가질 수 있다. 주거용으로 사용할 목적인지 아닌지는 건축물대장상 용도로 판단하는 것이 아니고 실제로 주거용으로 사용하는지를 판단한다.  

대법원 1988.12.27. 선고 87다카2024 판결 [점포명도]

주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이

되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계, 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다.

 

 

■대항력과 확정일자를 갖추면 안전한가? 

건축물은 건축물의 용도대로 사용하여야 한다. 근린생활시설은 상업용으로 사용하면 문제가 되지 않지만 주거용으로 사용하게 되면 건축법상 불법이 된다. 근린생활시설로 허가를 받고 주거용으로 사용하는 건축법상 불법인 건물은 주거용으로의 원상복구를 하여야 하며 원상복구를 하지 않을시 이행강제금이 부과되게 된다. 따라서 매년 이행강제금이 부과되는 이러한 빌라를 매수할 사람은 많지 않을 것이다. 수요자가 많지 않다는 것은 해당 빌라의 가격이 낮아질 가능성이 높다는 것이다. 해당 빌라의 가격이 낮아진다면 임대차보증금이 전액 회수 될 가능성이 낮아지는 것이다.

 

임대차기간이 만료되면 임차인은 계약을 해지하고 보증금을 회수받아야 하는데 임대인이 스스로 보증금을 내어주지 않는다면 임차주택에 대해 경매를 진행 할 수 밖에 없는데 경매로 진행되더라도 위와 같은 이유로 해당빌라의 가격이 낮게 낙찰될 가능성이 존재하며 , 임차인이 아닌 다른채권자가 해당 빌라에 경매를 진행 하여 임차인이 우선변제권에 기한 배당요구를 한다고 하더라도 해당 빌라의 가격이 낮게 낙찰된다면 보증금 전액을 회수 할 가능성이 낮아진다. 따라서 대항력과 확정일자를 갖춘다 한들 이것이 완전한 안전장치는 아니라는 결론에 도달하게 된다.

 

 

 

■아래와 같은 경매사건처럼 나타나게 된다

현재 서울에서 진행되고 있는 두개의 경매사건이다. 하나는 집합건축물 대장상 '제2종근린생활시설(사무소)용도이나 현황 주택으로 이용중이라고 기재되어 있고, 또 다른 하나는 공부상 용도는 사무소이나 현황은 '다세대 주택'으로 이용중이라고 기재되어 있다. 표현만 다를 뿐 같은 의미이다. 서울빌라의 시세를 잘몰라 분석하기에 한계는 있으나 유찰될 가능성이 높다. 왜냐하면 낙찰자는 위 빌라를 낙찰받는 순간 주거용으로의 원상복구 의무가 생기게 되며(공사비가 든다) 원상복구를 하지 않을시 이행강제금이 부과 되기 때문이다. (주거용으로 만들기 위해서는 주차장을 만들 토지가 필요한데 이미 토지의 공간을 다 사용했을 것이므로 대부분의 경우 현실적으로 주거용으로 만들 수 도 없다.) 따라서 입찰자 입장에서 큰 수익이 나는것이 아니라면 굳이 위와 같은 빌라를 낙찰받을 이유가 없는것이다. 

 

 

 

 

 

 

 

■결론

전입신고와 점유를 갖추고 확정일자만 갖추면 안전하다고 생각하다는 임차인이 많다. 하지만 그것에 앞서 임차할 주택자체에 근본적인 하자가 없어야 한다. 그것이 전제되었을때 대항력과 우선변제권이 의미가 있는 것이다. 근린생활시설로 되어 있는 빌라에는 굳이 임대차계약을 체결하지 않는것이 가장 좋겠고, 그래도 어떤 이유로 인해 임대차계약을 해야 겠다면 월세를 좀 내더라도 보증금을 아주 많이 낮추는 것이 보증금의 손실을 줄이는 것이다. 

 

 

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