①부동산 경매사건 (51)

건물에 대한 등기부를 폐쇄시키는 방법

2019.1.1.~2019.12.31.까지 매각된 총 64건의 법정지상권 패턴의 사건 중 토지위에 구건물이 존재하였으나 철거후에 서류를 정리하지 않아 신건물이 있음에도 불구하고 구건물에 대한 서류가 존재하는 사건이 16건이 있었다. 이러한 상황에서 경매가 진행되게 되면 자동적으로 법정지상권 패턴이 나올 수 밖에 없는데 입찰자들은 정확한 분석이 어려워서 혼란이 오게 된다. (사실 이러한 혼란이 있는 부분들 때문에 유찰이 되어 분석을 할 줄 아는 사람들에게는 기회가 되기도 한다) 낙찰받고 나서 구건물에 대한 등기부를 없애는 것이 굳이 좋다고 할 수 는 없지만 그래도 현황과 서류를 일치시키게 되면 부동산의 가치가 조금이라도 올라갈수가 있으므로 구건물에 대한 등기를 폐쇄시키는 방법에 대해 알아보고자 한다. ■멸..

더 읽기

전세계약 주의사항(대지권 미등기)

아래 사건은 부산 부산진구 양정동에 소재하는 구분건물이 경매에 나온 사건인데 입찰자 입장에서 보다는 임차인의 입장에서 살펴보고자 한다. 이 사건의 임차인은 93년생 강보* 인데 2013.7.9.에 전입신고를 하고 확정일자를 받은것을 보니 20살 즈음에 위 임대차계약을 체결한 것으로 보인다. 전세권설정까지 한 걸 보니 아마 부모님이 나서서 계약을 이끌어간것 같은데 첫 단추가 잘못꿰어졌다. 임차인은 아마도 전세보증금에 해당하는 4500만원 전부에 대해서는 회수할수가 없을 것이다. ■계약을 잘 해야 하는 이유 계약은 첫 출발점이고 부동산경매는 마지막 종착점이다. 따라서 경매를 공부하게 되면 마지막 종착점이 어딘지 알기 때문에 계약단계에서 신중을 기하게 된다. 예를 들어 집주인에게 보증금을 지급하고 나서, 기간..

더 읽기

법정지상권 구건물 공동저당권 패턴의 분석

아래 사건은 법정지상권 투자에서 볼수 있는 패턴 중 하나인데 토지와 구건물에 공동저당권을 설정한 후 구건물을 철거하고 현재의 건물을 건축한 후 구건물에 설정하였던 저당권을 신건물의 등기부에 설정하지 않아(이하 '구건물 공동저당권 패턴'이라 함)법정지상권이 성립하지 않는 사건이다. 2019.1.1~2019.12.31. 까지 부산에서 매각된 총 64건의 법정지상권 사건 중 구건물 공동저당권 패턴은 2건에 불과했다. ■구 건물에 대한 공동저당권 일반적으로 토지와 건물을 담보로 잡아 각각 근저당권을 설정하게 된다. 이러한 것을 공동저당권이라고 하는데 토지와 건물전체에 근저당권의 효력이 미치게 된다. 이후 근저당권의 피담보채권에 대한 이자등을 변제하지 않는등의 원인으로 인하여 기한이익이 상실되면 근저당권을 실행시..

더 읽기

부곡2주택재개발구역의 조합설립인가취소 대법원판결결과

아래 사건은 부곡2주택재개발(이하 '부곡재개발구역'이라 함) 구역내에 소재하는 토지지분이 경매나온 사건이다. 부곡재개발구역은 재개발사업에 반대하는 비대위에서 부산광역시 금정구청장을 상대로 조합설립인가에 대해 취소해달라는 소송을 제기하였는데 1심에서는 비대위가 패소했고 2심에서는 비대위가 승소를 하면서 사업이 다시 원점으로 돌아갈 위기에 처했었다. 하지만 대법원에서 반전으로 비대위가 패소하여 사업이 정상적으로 진행할 수 있게 되었다. ∎사업추진현황 부곡재개발구역은 2008년 정비구역이 지정되었고 최근에 2018.10.29.에 조합설립인가가 승인되었는데 추진위원회가 구성되고 10년이 넘어서야 조합설립이 되었다. 비대위에서 조합설립인가 취소소송의 2심에서 승소하면서 실망매물이 제법나온걸로 알고 있는데 대법원에..

더 읽기

범천1-1재개발구역의 사업진행상황 및 현금청산자들의 손해배상의무

아래 사건은 굿옥션에 존재하는 과거 낙찰사건 중 최초로 범천1-1재개발 구역내에 소재하는 토지가 경매에 나온 사건이다. 직접 낙찰받은 사건인데 낙찰 이후 벌써 9년이 세월이 지났다. (이후 2017년도 경에도 한번 더 낙찰받았다) 매도타이밍을 잘못잡아 이곳을 지나다닐때 마다 배가 아프곤 하다. 오랜만에 사업진행상황이 어찌 되는지 궁금하여 한번 둘러보았다. 관리처분 인가 이후 이주가 진행되고 있는 단계였다. 관리처분인가.고시가 나게 되면 도시정비법 제81조 제1항에 의해 해당 사업구역내의 토지 또는 건축물소유자, 지상권자.전세권자.임차권자등은 더 이상 토지 또는 건축물을 사용.수익 할 수 없게 된다. (사업시행자가 사용.수익에 대해 동의하거나, 손실보상을 받지 못했다면 사용.수익할 수 있다) 따라서 토지 ..

더 읽기

재건축 부산 북구 만덕동

아래 사건은 부산 북구 만덕동에 소재하는 재건축 구역내의 토지지분이 경매로 매각되는 사건이다. 정비사업구역내에 소재하는 경매사건의 경우 채무자의 정비사업상 법적지위가 중요한데 일반적으로 조합원인지 현금청산자인지 여부를 파악하는 것이 중요하다. 채무자 장운용의 정비사업상 법적지위 아래 감정평가서 상의 내용에 의하면 장운용은 재건축구역내의 종전의 만덕동신아파트 13동 302호의 건축물과 그 부속토지를 소유한 자로서 조합설립에 동의 하였으며, 조합원으로서 분양신청을 하여 향후 새로 지어질 아파트 '신만덕베스티움에코포레 102동 502호' 를 배정받았으나 분양계약을 체결하지 않아 현금청산자로 분류된 자이다. 분양계약미체결자를 현금청산자로 본다는 근거 도시정비법에는 분양신청을 하였으나 분양계약을 체결하지 않은 경..

더 읽기

부산 문현1주택 재개발 구역의 경매사건에 관해

개인적으로 1월에 어떤 계기로 인해 내가 가지고 있는 부동산경매 지식에 새삼 감사함을 느끼게 되었다. 정확히는 '부동산경매'라는 것에 감사하기 보다는 오랫동안 축적된 한 분야에 대한 지식을 활용하면서 글을 쓸 수 있다는거에 대해 감사함을 느끼게 되었다. 그래서 머리속에 파편처럼 흩어져 있는 지식을 질서있게 정렬을 시켜보고자 새로운 뜻을 세웠다. 대한민국에서 과거에 낙찰된 경매물건을 전부(?) 분석해보고, 의미가 있다고 생각하는 사건들의 패턴을 체계화하여 정리해보고자 한다. (가볍게 생각했는데 생각보다 만만치 않다. 몇년은 걸리듯...) 2021.2.15. 월요일에 일단 법정지상권 부터 시작하고자 마음을 먹었다. 2019.1.1.~2019.12.31.까지의 부산에서 진행된 사건은 82건이 있었고 이 중 취..

더 읽기

토지분할과 공유물분할에 관하여

∎토지분할의 필요성 토지의 분할이란 서류에 등록된 한필지의 토지를 두개 이상의 필지로 나누는 것을 말하는데 구 지적법상 토지분할이라고 하고 부동산등기법에서는 토지분필이라고 한다. 시장이라는 관점에서 살펴볼때 부동산도 사고 파는 상품에 해당하기 때문에 수요자들이 본능적으로 선호하는 필지의 모습이나 면적을 최적화 시키는 것은 중요하다. 토지는 특성상 손바닥에 놓고 한눈에 바라볼 수 없는 상품이기 때문에 파악이 어렵다. 따라서 서류를 해석하면서 받아들이는 안정감이 중요한데 그러한 이유로 못생긴 땅이거나 헷갈리는 권리관계가 있는 토지라면 분할등을 거쳐 예쁘게(?) 만들 필요가 있다. (감정평가에서도 넓은 토지는 광평수 토지라고 하여 감가의 요인이 된다.) ∎토지의 공유관계 사람들의 심리는 한 필지를 소유하고 싶..

더 읽기

나의 부동산이 있는곳이 재건축 사업이 진행될 경우 일단 조합설립에 동의를 해야 한다.(매도청구 현금청산)

예전에 아는 지인에게 전화가 왔었는데 추진위원회에서 조합설립에 동의를 해달라고 연락이 왔다는 것이였다. 자기는 조합원이 되는거에 관심이 없고 귀찮아서 동의를 할지 말지 고민중이라고 하였다. 그래서 나중에 어찌되던 일단 무조건 동의하라고 하였다. 왜냐하면 이러한 동의여부가 나중에 부동산을 매도함에 있어 아주 큰 차이가 발생하게 된다. 재건축사업을 진행함에 있어 추진위가 만들어지고 재건축결의로 인한 조합을 설립한 후 본격적인 사업을 진행하게 된다. 현재 도시및 주거환경정비법은 2018.2.9.에 개정되어 2018.2.9.이후에 조합이 설립되거나 사업시행자가 지정된 경우에는 사업시행인가 이후에 조합설립에 동의하지 않은 자들에 대해 일정한 절차(최고)를 거친 후 도정법 제64조에 의한 매도청구를 하여 그들의 부..

더 읽기

법정지상권 사건에서 토지소유권의 범위를 어떻게 특정할것인가?

아래 사건 대구 북구 침산동의 대지로서 공매로 진행되어 낙찰되었던 사건이다. 8㎡에 감정가격은 24,160,000원 으로 평가되었는데 인접지번(326-5)에서 건부지로 일단의 토지로 이용중이오니 사전확인후 입찰하라고 기재되어 있다. 아래 토지는 감정가 대비하여 200%가 넘는 금액에 낙찰되었는데 아래 사건의 토지를 낙찰받게 되면 발생하는 쟁점과 이러한 소규모 면적의 토지가 왜 이렇게 높은 금액에 낙찰되었는지 알아보도록 한다. 공매가 진행된 토지는 아래의 서림빌딩 인근에 위치하고 있다. 대충보면 서림빌딩이 앉아 있는 토지라고 생각할 수 있는데(인접지번(326-5)에서 건부지로 일단의 토지로 이용중 이라고 하였으니 결론적으로 서림빌딩이 앉아 있는 토지는 맞다) 이러한 소규모 토지의 경우 어디에 위치하고 있는..

더 읽기

공유지분 건물에 대한 임대차계약을 체결 하는 방법

몇 달 전 사촌동생이 서울에 있는 주택에 전세계약을 할려고 하는데 등기부 등본을 보니 그 집에 대출도 전혀 없고 집구조도 너무 마음에 드는데 문제가 있다고 한다. 등기부상 소유자가 공유지분 3명으로 되어 있는데 공유지분 소유자 중 1명이 계약에 협조하지 않는다고 하면서 공유지분 소유자 2명과 전세계약을 체결해도 되는지에 대한 질문을 받았다. 일단 전세계약을 해도 안전한지를 확인하기 위해 그 집의 등기부를 열람해보니 재산상속이 이루어져 아래와 같이 공유지분 형태로 소유하고 있었다. 공유지분 형태로 소유하고 있는 주택에 임대차계약을 체결하면 임차인은 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지 없는지가 가장 중요한 쟁점이 되는데 이때 과반수이상 지분권자와 계약을 하였느냐, 과반수 미만의 지분권자와 계약을 하였는..

더 읽기

토지의 월세 임대료 소득에 대한 세금

토지의 월세 임대료 소득에 대한 과세 토지를 취득하는 방법은 여러가지가 있지만 대표적으로 중개업소를 통해 매매로 취득하거나 경매로 취득하는 방법이 있다. 토지를 매매로 취득할 경우 보통 중개업소에 의뢰하여 임차인을 구하게 되고 토지임대료라는 사실을 계약서에 특정하여 월세소득을 받게 된다. 이러한 월세소득이 발생하면 세무신고를 하여야 하며 세무신고를 하게 되면 부가가치세와 종합소득세를 납부하여야 한다. 세무신고를 누락하게 되면 부가가치세와 종합소득세를 추징당하게 된다. (연 임대료가 3000만원 이하라면 부가가치세를 납부하지 않아도 되는데 종합소득세는 납부하여야 한다) https://www.nts.go.kr/call/vat/2011_01/htm/124000.htm 부가가치세 신고안내 부동산 임대란 부동산의..

더 읽기

부산 해운대 해리단길 토지 알박기에 대한 개인적인 생각

해운대 해리단길 일제 강점기 때 조선의 자원을 약탈하기 위한 목적으로 철길이 만들어 진 동해남부선 해운대역 뒤쪽에 오래된 마을이 있다. 철길이 폐지 된 후 해리단길이라는 이름을 달고 상권이 형성되고 있는데 부산 해운대구의 맛집들이 곳곳에 들어와서 영업을 하고 있다. 철길에 가려져서 사람들이 접근하기 힘들어서 그런지 이곳에는 인적이 드물었다. 그런데 2013년 12월에 동해남부선 해운대역이 폐쇄되면서 철길이 산책로로 정비되었고 부산시에서도 관광상품으로 만들기 위해 많은 노력을 해서 부산의 10대 관광명소로 선정되기도 하였다. 해리단길을 걷다보면 아직까지도 한적함을 느낄 수 있는데 그래서인지 아직 임대료도 비싼 편은 아니라서 장사를 하기 위한 젊은 사람들이 해리단길을 찾았고 SNS를 통해 감각적인 인테리어를..

더 읽기

부산 온천2재개발 구역 인근의 상가경매 이야기

부산 동래구 온천동에 상가 하나가 경매로 진행되고 있는데 물건이 좋다. 금액대도 가볍고 토지의 위치가 아주 좋다. 토지가 약22평에 감정가격이 4억8400만원이니 평당 약2200만원 이다. 상가의 가치를 분석할때는 현재의 월세도 중요하지만 후일 월세를 얼마까지 받을 수 있는지도 중요하다. 서류를 분석하니 특이한 점이 발견되었는데 굿옥션에 올라온(?) 건축물대장이 잘못되었다. 굿옥션의 건축물대장에는 1층 블럭조 주택 및 점포 92.56㎡로 기재되어 있지만 실제 현황은 그렇지 않다. 굿옥션에서는 편의를 위하여 기본적인 서류를 올려놓지만 착오가 발생될 가능성이 있어 민원24시를 통해 토지대장 또는 건축물대장을 직접 발급하여 확인하는 습관이 중요하다. 위 건물의 건축물대장은 2개가 나온다. 여기서 어떤게 진짜인..

더 읽기

공유물분할을 위한 경매 사건 이야기

오랜만에 부산에 괜찮은 상가건물이 경매로 나왔다. 공유물분할에 의한 형식적 경매로 진행되었는데 토지와 건물이 같이 진행된 것이 특이했다. 이런 패턴이 나올 수 가 없는데...암튼 낙찰받는거 하고는 상관이 없으니..일단 패스 세입자들의 총 보증금은 5800만원 이고 월세는 155만원이 나오고 있었다. 여기는 입지가 좋아서 공실도 잘생기지 않는 자리이다. 상가의 감정가격이 약3억1000만원이다. 덩치가 크지 않아서 관심이 생겼다. 관심이 생겨 서류를 좀 더 분석해보기로 했는데 역시나 토지와 건물이 같이 경매로 진행된 것이 특이했다. 공유물분할에 의한 경매를 신청한 경매신청채권자가 과거에 토지지분만을 낙찰받았기 때문에 건물에 대해서는 권리가 없어 경매를 진행시키지 못하기 때문이다. (*과거사건의 토지만 진행된..

더 읽기

상속대위등기 비용

부산 해운대구 중동에 소재하는 오피스텔이 경매로 진행되었었습니다. 상담을 진행했었던 사건인데 상담의 요지는 전세계약 후 집주인이 사망한경우 보증금을 받기 위해 어떻게 해야 하냐는 것이었습니다. 결론적으로는 사망한 집주인의 등기부상 명의를 상속인의 명의 로 상속대위등기를 한 후 경매를 진행하면 되는데 상속대위등기에 의해 경매가 진행되는 원리를 이해 하게 되면 경매절차에 대한 시야가 좀 더 넓어질 수 있습니다. 이하에서는 상속대위등기의 필요성 및 상속대위등기 비용은 누가 부담하는지, 상속대위등기 비용 을 받을려면 어떻게 해야하는지에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 1.전세권자의 경매신청권 전세권자의 대표적인 권리가 경매신청권 입니다. 집주인이 전세금을 주지 않을 경우 소송을 하지 않고 바로 경매를 신청할 수 ..

더 읽기

집이 경매 넘어갈 때 세입자의 대처방법 (후순위 임차인)

살고있는 집이 경매 넘어갈 때 어떻게 해야 하는지 당황스러울 수 있습니다. 임대차계약당시의 상황에 따라 경매넘어갈때 대처해야 하는 방법이 다르게 되는데 큰 틀에서는 선순위 임차인인 경우와 후순위 임차인인 경우로 나눌 수 있습니다. 이번 글 에서는 후순위 임차인의 대처방법에 대하여 살펴보도록 하겠습니다. 1.선순위 임차인과 후순위 임차인은 어떻게 판단하는가? 흔히 선순위 임차인과 후순위 임차인이라고 일컫는데 이를 구분하는 기준은 민사집행법 제91조에 의한 저당권,가압류,압류 등 최초의 금전채권자들보다 먼저 전입과 점유를 갖추었는지 아니면 후에 전입과 점유를 갖추었는지를 기준으로 판단합니다. 예를 들면 선순위임차인은 선순위 근저당권이 없는 상태에서 임대차계약을 체결 후 전입과 점유를 한 자이고 후순위임차인은..

더 읽기

전세권설정 등기는 왜 하는가?

경상남도 사천시 송포동 삼보송림아파트가 경매로 진행되고 있는데 이 아파트의 세입자는 주식회사 한산전기로서 법인이 임차하고 거주하고 있습니다. 이하에서는 전세권설정등기를 왜 해야하는지 낙찰을 받는 입장에서 전세권설정등기를 인수한다는 것이 어떤 의미인지 알아보도록 하겠습니다. 1.전세권설정등기는 왜 하는가? 원칙적으로 임대차계약은 제3자에게 주장할 수 없습니다. 예를 들어 임대인인 집주인A가 세입자B와 임대차계약을 체결한 후 그 집을 제3자인 C에게 매도를 해버리고 부도가 나서 잠적해 버렸다고 가정하겠습니다. 그 상태에서 새로운 집주인C가 세입자B에게 집을 비워달라고 하면 세입자는 집에서 나가야 됩니다. C에게 보증금을 받을수 없고 전 집주인A에게 보증금을 받아야 하는데 부도난 집주인은 연락이 안되어 결국 ..

더 읽기

재산분할을 원인으로 한 부동산처분금지 가처분의 말소

경상북도 포항시 남구 지곡동의 다세대 빌라가 경매로 나왔었는데 재산분할청구권을 피보전권리로 한 부동산처분금지가처분이 기재되어 있습니다. 낙찰자는 민사집행법 제91조에 의해 후순위가처분은 인수하지 않지만 (예외있음) 선순위 가처분은 절차적으로 인수하게 됩니다. 이하에서는 재산분할과 그에 따른 부동산처분금지가처분의 필요성, 그리고 이사건 가처분이 말소가 되는지 등에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 1.재산분할 및 부동산처분금지가처분의 필요성 부부가 혼인 중에 이룬 재산은 공동의 노력으로 이루었다고 보아 부부공동재산이라고 봅니다. 이혼을 할 경우 당사자 중 일방은 다른 일방에 대하여 재산분할을 청구할 수 있는데 이러한 권리를 재산분할 청구권이라 합니다. 일반적으로 이혼과 함께 재산분할소송을 진행하면서 법원의 판결..

더 읽기

Copyright © 경매가 알고싶다 All Rights Reserved

Designed by JB FACTORY

티스토리툴바