부산 문현1주택 재개발 구역의 경매사건에 관해

개인적으로 1월에 어떤 계기로 인해 내가 가지고 있는 부동산경매 지식에 새삼 감사함을 느끼게 되었다. 정확히는 '부동산경매'라는 것에 감사하기 보다는 오랫동안 축적된 한 분야에 대한 지식을 활용하면서 글을 쓸 수 있다는거에 대해 감사함을 느끼게 되었다. 그래서 머리속에 파편처럼 흩어져 있는 지식을 질서있게 정렬을 시켜보고자 새로운 뜻을 세웠다. 대한민국에서 과거에 낙찰된 경매물건을 전부(?) 분석해보고, 의미가 있다고 생각하는 사건들의 패턴을 체계화하여 정리해보고자 한다. (가볍게 생각했는데 생각보다 만만치 않다. 몇년은 걸리듯...)  

 

2021.2.15. 월요일에 일단 법정지상권 부터 시작하고자 마음을 먹었다. 2019.1.1.~2019.12.31.까지의 부산에서 진행된 사건은 82건이 있었고 이 중 취하등의 사건이 18건 정도 였으며 매각으로 인해 대금을 납부한 사건이 64건이다. 대금을 납부한 사건 62건 중 매도가 완료된 사건은 6건이다. 생각보다는 적었다. 64건의 사건 중 의미있다고 생각하는 사건 하나를 해석해 볼려고 한다.

 

 

아래 사건은 문현1재개발구역내에 소재하는 토지와 건물이 매각된 사건인데 법정지상권의 측면에서 보면 '제시외 건물'에 대해 어떤 흐름이 전개되는지가 쟁점이 되긴 하지만 실무적으로는 분석의 큰 의미가 없다. 그보다는 재개발구역내의 물건이라서 오히려 조합원의 지위승계 여부에 관점을 두는 것이 중요하다. 하지만 '제시외 건물' 이라는 단어는 경매시장에 끊임없이 등장하는 단어이기 때문에 어떤 흐름으로 법적인 쟁점이 흘러가는지 알고 있으면 좋다.

 

 

 

∎문현1주택재개발 사업개요 및 사업추진현황 

2008.5.21. 정비구역이 지정 되었으며 경매가 진행될 당시는 조합설립이 되지 않은 단계였다.

전 소유자의 부동산은 이 단계에서 경매로 진행되었고 낙찰받고 대금을 납부한 이후 약 1개월 후에 조합설립인가가 나게 되었는데 대부분의 사업구역의 경우 조합설립 인가가 나고 나면 시세가 오르게 된다.

 

 

 

∎전 소유자가 조합원인지 여부 

엄밀히 말하면 현재 조합이 설립되지 않았기 때문에 전 소유자 서관오는 토지등소유자이다. 하지만 토지 등 소유자(토지 또는 건축물소유자 또는 그 지상권자)는 도시 및 주거환경정비법 제39조(조합원의 자격등)에 의해 조합원이 될 수 있으며, 이 규정에 의해 '대표하는 1명을 조합원으로 보는 사항'에 적용되지 않으므로 소유자인 서관오는 조합원이 될것이다.(재개발 구역에 경매가 진행되는 경우 소유자가 조합원인지 여부는 반드시 조합에 방문하여 확인해야 함정에 빠지지 않는다) 후일 도시 및 주거환경정비법 제72조(분양공고 및 분양신청)에 의한 분양신청을 할 수 있게 된다. 분양신청을 하면 조합원분양가에 새아파트에 입주 할 수 있는 권리가 생기게 되며 일반분양을 하고 난 수익금을 조합원이 가져가게 되므로(비례율의 형태로 권리가액에 녹아들어가면서 높아지게 되고 추가분담금을 적게 내게 된다) 일반분양시장이 좋거나 좋을걸로 예상된다면 분양신청을 하는것이 유리하다.  

 

도시 및 주거환경정비법 제39조(조합원의 자격 등) 

① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 「국가균형발전 특별법」 제18조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다.  <개정 2017. 8. 9., 2018. 3. 20.>

 

1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때

 

2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.

 

3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때

 

② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.  <개정 2017. 10. 24., 2020. 6. 9.>

 

1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우

 

2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우

 

3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우

 

4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우

 

5. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

 

③ 사업시행자는 제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다.

[법률 제14567호(2017. 2. 8.) 부칙 제2조의 규정에 의하여 이 조 제1항 각 호 외의 부분 단서는 2018년 1월 26일까지 유효함]

 

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도시 및 주거환경정비법 제72조(분양공고 및 분양신청) 

① 사업시행자는 제50조제7항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 다음 각 호의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 다만, 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업의 경우에는 그러하지 아니하다.

 

1. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)

 

2. 분양대상자별 분담금의 추산액

 

3. 분양신청기간

 

4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

 

② 제1항제3호에 따른 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다.

 

③ 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 제2항에 따른 분양신청기간에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.

 

④ 사업시행자는 제2항에 따른 분양신청기간 종료 후 제50조제1항에 따른 사업시행계획인가의 변경(경미한 사항의 변경은 제외한다)으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다.

 

⑤ 사업시행자는 정관등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우 제4항에 따라 제73조제1항제1호 및 제2호에 해당하는 토지등소유자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다

 

⑥ 제3항부터 제5항까지의 규정에도 불구하고 투기과열지구의 정비사업에서 제74조에 따른 관리처분계획에 따라 같은 조 제1항제2호 또는 제1항제4호가목의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말한다)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 제3항부터 제5항까지의 규정에 따른 분양신청을 할 수 없다. 다만, 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청을 할 수 있다.  <신설 2017. 10. 24.>

 

 

 

 

∎낙찰자가 조합원 지위를 승계받는지 여부 

토지등소유자는 아직 조합원이 아니므로 조합원지위 승계에 관한 규정이 적용되지 않는다. 따라서 낙찰받은 자는 토지등소유자가 될 것이고 앞으로 조합원이 될 자격이 있는것이다. 전 소유자인 서관오가 낙찰받았다. 따라서 후일 도시 및 주거환경정비법 제72조(분양공고 및 분양신청)에 의한 분양신청을 할 수 있는 권리가 있다. 도시 및 주거환경 정비법 제129조(사업시행자등의 권리.의무의 승계) 에 의하여 전 조합원의 권리는 새로운 조합원에게 승계 되는데 그렇다고 하더라도 도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항에 의해 투기과열지구내의 재개발 구역인 경우 관리처분인가 이후에 토지 또는 건축물을 양수한 자는 조합원이 될 수 없다. 현재시점 부산은 투기과열지구가 아니기 때문에 조합원지위승계규정이 적용될 여지가 없다. 

도시 및 주거환경정비법 제129조(사업시행자 등의 권리ㆍ의무의 승계) 

사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자(이하 “권리자”라 한다)의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리ㆍ의무는 새로 사업시행자와 권리자로 된 자가 승계한다.

 

 

∎전 소유자가 낙찰을 받았는데 매수인으로서의 자격이 있는지 여부  

위 사건의 채무자는 안일호인데 소유자는 서관오이다. 따라서 서관오는 채무자가 아닌 물상보증인의 지위에 있으므로 자기소유의 물건이 경매로 넘어가더라도 다시 취득하는 것이 가능하다. 

민사집행규칙 제59조(채무자 등의 매수신청금지) 

다음 각호의 사람은 매수신청을 할 수 없다.

1. 채무자

2. 매각절차에 관여한 집행관

3. 매각 부동산을 평가한 감정인(감정평가법인이 감정인인 때에는 그 감정평가법인 또는 소속 감정평가사)

 

 

∎낙찰 이후 매도 

예전 소유자인 서관오는 약 162,000,000원에 낙찰받고 약 1년후인 2019.8.에 285,000,000원에 매도하였다. 

글을 쓰는 현재 시점에도 문현1주택재개발구역은 아직 조합설립단계이며 위치가 좋아서 그런지 매물이 거의 없다고 한다. 아직 사업시행인가전이라 종전자산가액이 나오진 않았지만 예상되는 감정가가 1억인 매물이 프리미엄이 5억 붙어 합계 6억원에 나온 매물이 있다고 한다. 최근에 거래된 매물은 프리미엄 4억원짜리가 거래 되었다고 한다. 

다른 매물이긴 하지만 낙찰자가 팔고 나서 1년 만에 220,000,000원이 더 올라서 거래가 되었다.

 

 

 

위 경매물건을 낙찰받으면 조합원이 될 수 있다는 것에 대해 알아보았다. 위와 같은 물건은 수익이 나는 좋은물건이긴 한데 사건을 보면 '제시외 건물'이 있다는 것을 알 수 있다. 이것이 위험요소는 되지 않을까?