재건축 부산 북구 만덕동

아래 사건은 부산 북구 만덕동에 소재하는 재건축 구역내의 토지지분이 경매로 매각되는 사건이다. 정비사업구역내에 소재하는 경매사건의 경우 채무자의 정비사업상 법적지위가 중요한데 일반적으로 조합원인지 현금청산자인지 여부를 파악하는 것이 중요하다. 

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채무자 장운용의 정비사업상 법적지위 

아래 감정평가서 상의 내용에 의하면 장운용은 재건축구역내의 종전의 만덕동신아파트 13동 302호의 건축물과 그 부속토지를 소유한 자로서 조합설립에 동의 하였으며, 조합원으로서 분양신청을 하여 향후 새로 지어질 아파트 '신만덕베스티움에코포레 102동 502호' 를 배정받았으나 분양계약을 체결하지 않아 현금청산자로 분류된 자이다.

 

 

 

 

 

분양계약미체결자를 현금청산자로 본다는 근거 

도시정비법에는 분양신청을 하였으나 분양계약을 체결하지 않은 경우 현금청산자로 본다는 규정은 없다. 

조합에서는 아래 재건축표준정관 제43조에 따라 일방적으로 현금청산자로 분류하고 있다. 조합이 정관에 의해 현금청산자로 분류하는것이 합당한가에 대한 의문이 들 수 있지만 대법원에서도 정관에 의해 정하는것을 위법하지 않다고 보고 있다. 

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재건축표준정관 제43조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치)

① 조합은 관리처분계획이 인가․고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 조합은 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있으며, 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 조합과 토지등소유자가 협의하여 산정한다.

1. 분양신청을 하지 아니한 자

2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자

3. 도정법 제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자

4. 도정법 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자

② 조합원은 조합에서 통지한 기간 내에 분양계약을 체결하여야 하며, 분양계약을 체결하지 않는 경우 제1항의 규정을 준용한다.

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대법원 2008다91364

주택재개발정비사업조합 정관에서 구 도시 및 주거환경정비법(2009. 5. 27. 법률 제9729호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제47조와 같은 내용을 규정한 다음, 관리처분계획의 인가 후 60일 이내에 분양계약을 체결하지 아니한 조합원에게 이를 준용한다고 규정한 사안에서, 이에 따르면 위 조합의 조합원은 관리처분계획이 인가된 후라도 정관에서 정한 분양계약 체결기간 이내에 분양계약을 체결하지 아니함으로써 특별한 사정이 없는 한 현금청산대상자가 될 수 있는데, 이러한 정관 규정은 조합원으로 하여금 관리처분계획이 인가된 이후라도 조합원 지위에서 이탈하여 현금청산을 받을 기회를 추가로 부여하려는 취지이므로, 그 내용이 구 도시정비법에 위배되어 무효라고 볼 수 없다.

 

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현금청산에 관해서는 도시정비법 제73조 (분양신청을 하지 않은자 등에 대한 조치)의 규정을 따르게 되는데 이 규정에 따르면 관리처분계획이 인가.고시된 후 90일 이내에 손실보상에 관한 협의를 하고 협의가 성립되지 않을 경우 사업시행자는 수용재결 또는 매도청구를 하여야 하며, 만약 하지 않으면 이자가 가산되는 것에 대해 규정하고 있다.

  

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도시 및 주거환경정비법 제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) 

① 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다.  <개정 2017. 10. 24.>

 

1. 분양신청을 하지 아니한 자

 

2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자

 

3. 제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자

 

4. 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자

 

② 사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다.

 

③ 사업시행자는 제2항에 따른 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우에는 해당 토지등소유자에게 지연일수(遲延日數)에 따른 이자를 지급하여야 한다. 이 경우 이자는 100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 이율을 적용하여 산정한다.

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하지만 위 재건축구역은 2003년도에 조합설립이 되었으므로 2002.12.30.에 제정된 구 도시정비법 제47조의 규정을 적용받게 된다. 따라서 협의에 관한 내용 및 현금청산이 지연될시의 이자에 대한 규정도 적용받을 수 없다. 

 

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2002.12.30.에 제정된 구 도시 및 주거환경정비법 제47조

사업시행자는 토지등소유자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지.건축물 또는 그밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다. 

 

1.분양신청을 하지 아니한 자 

2.분양신청을 철회한 자 

3.제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자 

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결론 

따라서 위 감정평가서상의 내용에 의하면 현금청산금액은 금8400만원으로 정해졌으므로 '분양계약체결기간의 종료일 다음날' 부터 조합은 채무자 장운용에게 금8400만원을 지급해야 하고 채무자 장운용은 이 금액을 받음과 동시에 권리에 제한이 없는 상태의 소유권을 넘겨주어야 한다. 만약 권리에 제한이 있다면 조합은 현금청산금을 지급하는 것에 대해 동시이행항변권으로 거절할 수 있다. 또한 채무자 장운용은 이주비 대출 5000만원을 땡겨(?)받았으므로 채무자 장운용의 권리에 제한이 없다는 가정하에 현금청산금에서 이주비 대출을 제한 3400만원이 최종적으로 받아야 할 현금청산금이 될 것이다. (하지만 사실상 채무자 장운용이 받을돈은 없을걸로 보인다. 멸실전 집합건축물대장을 보면 채무자 장운용에 대한 가압류등의 채무가 약2억원에 달한다. 이러한 채무때문에 분양계약체결을 하지 않았을 것으로 추측된다.)