범천1-1재개발구역의 사업진행상황 및 현금청산자들의 손해배상의무

아래 사건은 굿옥션에 존재하는 과거 낙찰사건 중 최초로 범천1-1재개발 구역내에 소재하는 토지가 경매에 나온 사건이다. 직접 낙찰받은 사건인데 낙찰 이후 벌써 9년이 세월이 지났다. (이후 2017년도 경에도 한번 더 낙찰받았다)

매도타이밍을 잘못잡아 이곳을 지나다닐때 마다 배가 아프곤 하다. 오랜만에 사업진행상황이 어찌 되는지 궁금하여 한번 둘러보았다. 관리처분 인가 이후 이주가 진행되고 있는 단계였다.  

 

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관리처분인가.고시가 나게 되면 도시정비법 제81조 제1항에 의해 해당 사업구역내의 토지 또는 건축물소유자, 지상권자.전세권자.임차권자등은 더 이상 토지 또는 건축물을 사용.수익 할 수 없게 된다. (사업시행자가 사용.수익에 대해 동의하거나, 손실보상을 받지 못했다면 사용.수익할 수 있다)  

따라서 토지 또는 건축물소유자, 지상권자.전세권자.임차권자등은 조합에 해당 부동산을 인도해주어야 하는데 일부강성 조합원이나 현금청산자들은 현금청산 금액이 적다는 이유로 점유를 이전해주지 않으면서 조합의 사업을 방해하게 된다. 범천1-1구역에서도 약 10여명 정도의 현금청산자들이 조합에 협조를 거부하고 있다고 한다. 

일반적으로 정비사업 조합에서는 강성 현금청산자에 대한 청산금을 공탁 한 후 손해배상 청구소송을 제기하게 되는데

이때 현금청산자들이 원하는 현금청산금액이 적다고 해서 다투는것은 별론으로 하고 일단 조합에서 감정결과에 따른 손실보상을 포함한 청산금이 공탁되었다면 보상금을 지급한 것으로 보고, 이 경우 도시정비법 제81조 제1항에 따라 사업구역내의 부동산을 조합만이 사용.수익할 수 있다. 그럼에도 불구하고 해당 부동산을 점유하는 것은 불법이기 때문에 해당 부동산을 점유함으로서 사업이 지체되어 조합에 손해가 발생했다면 손해배상의무가 있다는 것이다. 그러한 부분에 대해 불법점유가 아니라고 믿고 소송을 통해 다투었다 하더라도 손해배상의무가 있다. 

 

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채무자가 자신에게 채무가 없다고 믿었고 그렇게 믿은 데 정당한 사유가 있는 경우에는 채무불이행에 고의나 과실이 없는 때에 해당한다고 할 수 있다. 그러나 채무자가 채무의 발생원인 내지 존재에 관한 법률적인 판단을 통하여 자신의 채무가 없다고 믿고 채무의 이행을 거부한 채 소송을 통하여 이를 다투었다고 하더라도, 채무자의 그러한 법률적 판단이 잘못된 것이라면 특별한 사정이 없는 한 채무불이행에 관하여 채무자에게 고의나 과실이 없다고는 할 수 없다.

갑 주택재개발정비사업조합의 사업구역 내 부동산 소유자인 조합원 을 등이 갑 조합을 상대로 조합설립인가처분 등의 효력을 다투면서 갑 조합에 부동산 인도의무를 이행하지 않은 사안에서, 을 등이 잘못된 법률적 판단으로 부동산 인도의무가 없다고 믿고 의무의 이행을 거부한 것이라 하더라도 인도의무가 없다고 믿은 데 정당한 사유가 없으므로 인도의무 불이행에 관하여 을 등에게 고의나 과실이 인정된다.

(출처 : 대법원 2013. 12. 26. 선고 2011다85352 판결 [손해배상] > 종합법률정보 판례)

 

범천1-1재개발조합은 이러한 현금청산자들에 대하여 경고하는 의미로 아래와 같은 내용의 현수막을 설치해놓은 것을 볼 수 있었다. 세대당 손해배상금액은 최소 5억원이라고 경고하고 있는데 웬만한 사람이면 견디기가 힘들것 같다.

 

 

하지만 실제적인 손해배상금액은 약10%~20% 정도로 판결이 나는것 같다. 그래도 조합이 재개발사업을 진행함에 있어 엄청난 금액의 대출금에 대한 이자를 지불하고 있을텐데 아무리 10%~20%로 제한한다 하더라도 큰 금액이 될것이다. 

굳이 변호사군단이 있는 조합과 맞서면서 견딜 필요가 있을까? 금액에 대해 법적으로 다투더라도 일단 인도의무를 이행하고 다투는 것이 좋을것 같다. 

형평의 원칙에 따라 원심이 원고의 청구('기본이주비와 사업비에 대한 대출금에 대해 인도의무가 지체된 기간 동안의 이자' 등을 1일 손해액으로 환산한 후, 이주를 거부한 조합원 별 지체일수를 곱한 액수) 중 피고들의 책임부분을 20%로 제한 한 것은 불합리 하지 않다.   

(출처 : 대법원 2018. 7. 12. 선고 2014다88093 판결 [손해배상] > 종합법률정보 판례)

 

법원 “고의 이주지연 청산자, 손해배상 책임있다” - 위클리한국주택경제신문

 

현대힐스테이트가 시공할 예정이고 조합원분양가는 1104만원 이며 일반분양가는 아직 정해지지 않았다고 한다. 종전자산 약 1억원짜리에 24평형은 프리미엄이 5억, 34평형은 프리미엄 6억 정도 붙어서 거래가 되고 있다고 한다. 여기 인근을 지나갈때마다 스트레스를 받는다...