토지분할과 공유물분할에 관하여

 

∎토지분할의 필요성 

토지의 분할이란 서류에 등록된 한필지의 토지를 두개 이상의 필지로 나누는 것을 말하는데 구 지적법상 토지분할이라고 하고 부동산등기법에서는 토지분필이라고 한다. 

 

시장이라는 관점에서 살펴볼때 부동산도 사고 파는 상품에 해당하기 때문에 수요자들이 본능적으로 선호하는 필지의 모습이나 면적을 최적화 시키는 것은 중요하다. 토지는 특성상 손바닥에 놓고 한눈에 바라볼 수 없는 상품이기 때문에 파악이 어렵다. 따라서 서류를 해석하면서 받아들이는 안정감이 중요한데 그러한 이유로 못생긴 땅이거나 헷갈리는 권리관계가 있는 토지라면 분할등을 거쳐 예쁘게(?) 만들 필요가 있다. (감정평가에서도 넓은 토지는 광평수 토지라고 하여 감가의 요인이 된다.) 

 

 

 

∎토지의 공유관계 

사람들의 심리는 한 필지를 소유하고 싶어한다. 하지만 상속 또는 공동투자등의 어떤 계기로 한필지를 같이 소유하고 있는 형태가 되기도 한다. 이런 경우 전체토지에 대해 지분비율만큼 소유하기로 약정하는 공유관계가 있을수 있고, 한필지 내에서 특정부분을 소유하기로 약정하기도 한다. 후자의 경우 구분소유적 공유관계라고 하는데 글의 성격상 이부분은 담에 논하기로 하고 복잡해 보이는 공유관계를 특정부분을 소유하기로 약정하면서 공유물분할을 하는 방법에 대해 알아보기로 한다. (토지분할이든 공유물분할이든 물리적으로 쪼갠다는 개념보다는 교통정리를 한다는 개념으로 받아들이면 이해가 쉬울 수 있다)

바로가기-->공유지분 경매에 대한 함정(구분소유적공유)

 

 

∎공유물분할을 위한 협상 시작

아래 사건은 토지 공유지분을 낙찰받아 소송을 통해 지상건물에 대해 철거판결에 승소를 한 사건이다. 이러한 법정지상권 사건에서 건물철거에 대한 판결을 받게 되면 승소한 원고에게 기세가 넘어오게 된다. 상대방은 항소를 할려고 했지만 부당이득금에 대한 부분을 받지 않을테니 공유물분할을 하여 토지에 대한 교통정리를 하면서 마무리 짓자고 설득하면서 항소를 포기시켰다. 

 

 

 

 

∎어느 위치를 가질 것인가? 

4546은 약81평이고 4547-1 약215평이므로 2필지의 면적을 합치면 약296평 정도 나온다. 이러한 면적에 대하여 각 1/2씩 공유관계이므로 각자가 가진 면적의 권리는 약148평이다. 그러니까 공유물분할은 서로가 원하는 특정한 위치를 협의하여 148평씩 나눠가지면 합리적인 것이다.

아래 지적도를 보면 4546 윗부분에 도시계획선이 있는데 예정도로가 생긴다고 되어 있다. 그러므로 언뜻보기에는 4546을 차지하는 것이 이득이라고 보여질 수 있겠으나 4547-1이 더 좋다고 판단했다.

일단 아래쪽에 대로가 있어서 4547-1에 건물을 짓는다면 접근성이 훨씬 좋다고 판단했고 그리고 4547-5 에 도시계획선을 그어져 있으므로 소유자는 수용되고 남은 자투리 토지로 건축을 하기에는 용이하지 않으므로 우리땅을 매수하여 건축을 할 수 도 있겠고 아니면 매도할려고 할 수도 있겠다는 생각 때문이였다. 만약 매수하게 된다면 대로를 접한 토지가 되기 되기 때문에 그것까지 염두에 두고 4547-1 쪽으로 위치를 정하였다. 그렇게 되면 4546은 분할하지 않고 4547-1만 분할하면 서로 같은 평수를 가지게 되면서 마무리가 될 수 있게 된다.      

 

분할전

결론부터 이야기 하자면 아래 사진에서 4547-1 약215평이 --> 4547-1 약148평 ,4547-7 약67평으로 분할되었다.  

따라서 상대방은 4546과 4547-7을 148평을 단독 소유하게 되었다.  

 

분할후

∎토지의 분할 제한 검토

위치를 정한 이후 공유물분할을 하기 위해서는 각종 법령상의 토지분할 제한에 해당하지 않는지, 면적제한에 저촉되지 않는지를 체크해야 한다. 내가 소유한 토지가 아래 ①,②,③,④,⑤ 중 어디에 해당되는지를 체크 한 후 토지분할이 가능한지 여부를 확인하면 된다. ('...더 보기' 를 눌러야 한다) 

 

①개발제한 구역 내의 토지인 경우 

 

개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 제16조(토지의 분할) 

법 제12조제1항제6호에서 “대통령령으로 정하는 범위”란 분할된 후 각 필지의 면적이 200제곱미터 이상(지목이 대인 토지를 주택 또는 근린생활시설을 건축하기 위하여 분할하는 경우에는 330제곱미터 이상)인 경우를 말한다.

 

다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 미만으로도 분할할 수 있다.  <개정 2020. 2. 18.>

1. 공익사업 중 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조제1호 및 제2호에 따른 사업을 시행하기 위한 경우

 

2. 인접 토지와 합병하기 위한 경우

 

3. 「사도법」에 따른 사도(私道), 농로, 임도, 그 밖에 건축물 부지의 진입로를 설치하기 위한 경우

 

4. 별표 2 제3호가목에 따른 토지의 형질변경을 위한 경우. 다만, 분할 후 형질변경을 하지 아니하는 다른 필지의 면적이 60제곱미터 미만인 경우는 제외한다.

 

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②농지인 경우 

농지법 제22조(농지 소유의 세분화 방지) 

②「농어촌정비법」에 따른 농업생산기반정비사업이 시행된 농지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 분할할 수 없다.  <개정 2009. 5. 27., 2011. 4. 14.>

 

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역의 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역 또는 도시ㆍ군계획시설부지에 포함되어 있는 농지를 분할하는 경우

 

2. 제34조제1항에 따라 농지전용허가(다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 인가ㆍ허가ㆍ승인 등을 포함한다)를 받거나 제35조나 제43조에 따른 농지전용신고를 하고 전용한 농지를 분할하는 경우

 

3. 분할 후의 각 필지의 면적이 2천제곱미터를 넘도록 분할하는 경우

 

4. 농지의 개량, 농지의 교환ㆍ분합 등 대통령령으로 정하는 사유로 분할하는 경우 

 

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③집합건물법에 의한 대지인 경우 

 

집합건물법 제8조(대지공유자의 분할청구 금지) 

대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 때에는 그 대지의 공유자는 그 건물 사용에 필요한 범위의 대지에 대하여는 분할을 청구하지 못한다. 

 

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④토지의 지상에 건물이 없을 경우 

 

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⑤토지의 지상에 건물이 있을 경우 

건축법 제57조(대지의 분할 제한) 

① 건축물이 있는 대지는 대통령령으로 정하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 못 미치게 분할 할 수 없다.

 

건축법 시행령 제80조(건축물이 있는 대지의 분할제한) 

법 제57조제1항에서 “대통령령으로 정하는 범위”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 규모 이상을 말한다.

1. 주거지역: 60제곱미터

2. 상업지역: 150제곱미터

3. 공업지역: 150제곱미터

4. 녹지지역: 200제곱미터

5. 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 아니하는 지역: 60제곱미터

 

 

부산광역시 건축조례 제39조(건축물이 있는 대지의 분할제한)   

법 제57조제1항에서 “조례로 정하는 면적”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 규모 이상을 말한다.<개정 2006. 12. 27, 2008. 12. 31, 2010. 3. 3>

1. 주거지역 : 60제곱미터

2. 상업지역 : 150제곱미터

3. 공업지역 : 150제곱미터

4. 녹지지역 : 200제곱미터

5. 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 아니하는 지역 : 60제곱미터<개정 2010. 3. 3>

 

 

 

∎공유물분할 특례법에 의한 분할 

지상에 건물이 있는상태에서 토지분할을 하기 위해서는 건물은 허가를 받은 적법한 건물이어야 되는데 4547-1 지상의 건물은 무허가 건물이다. 따라서 건물을 철거하지 않는 한 공유물분할을 할 수 없게 된다. 건물을 철거하는 비용만 수천만원이 소요된다. 이 비용을 누가 부담할 것인가? 다시 원점으로 돌아오게 된다. 이러한 경우 예외적으로 공유물분할특례법을 적용받아 지상에 무허가 건축물이 있더라도 공유물분할이 가능하다. 공유물분할 특례법은 2012년도에 시행되었는데 위의 토지분할제한에 적용되는 토지의 경우 요건을 완화시켜 공유물분할을 해주게 된다. 2020.5.즈음 종료되어 앞으로 이 법에 의한 공유물분할은 할 수 없다. 거의 마지막 타자로 신청하여 무사히 완료하게 되었다. 

 

 

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∎이후의 절차 

위 공유물분할 특례법에 의한 공유물분할신청서를 제출하고 지적측량을 위한 수수료를 납부하게 되면, 지적측량성과도에 의해 토지가 분할되게 된다. 애시당초 '부산 강서구 대저2동 4547-1 전711㎡' 가 '부산 강서구 대저2동 4547-1 전 490㎡' 와 '부산 강서구 대저2동 4547-7 전 221㎡' 로 분할이 되면서 ①지적의 모양이 변경되었고 ②4547-1 의 토지대장상 면적이 변경되었고 4547-7 의 토지대장이 새로 만들어졌다. 토지대장이 정리되면 ③권리관계를 표상하는 토지등기부도 정리되어야 하는데 토지대장에 터잡아 4547-1 토지등기부는 면적이 정리되었고 4547-7 토지등기부는 새로 만들어지게 되었다. 이로서 토지의 원하는 위치에 반듯한 모양으로 단독소유권을 가지게 되어 더 빛을 발하게 되었다. 

 

 

①지적의 정리 

 

 

②토지대장 정리

부산 강서구 대저2동 4547-1

부산 강서구 대저2동 4547-7

 

 

 

 

③토지등기부 정리