나의 부동산이 있는곳이 재건축 사업이 진행될 경우 일단 조합설립에 동의를 해야 한다.(매도청구 현금청산)

예전에 아는 지인에게 전화가 왔었는데 추진위원회에서 조합설립에 동의를 해달라고 연락이 왔다는 것이였다. 

자기는 조합원이 되는거에 관심이 없고 귀찮아서 동의를 할지 말지 고민중이라고 하였다. 그래서 나중에 어찌되던 일단 무조건 동의하라고 하였다. 왜냐하면 이러한 동의여부가 나중에 부동산을 매도함에 있어 아주 큰 차이가 발생하게 된다. 

 

 

재건축사업을 진행함에 있어 추진위가 만들어지고 재건축결의로 인한 조합을 설립한 후 본격적인 사업을 진행하게 된다. 현재 도시및 주거환경정비법은 2018.2.9.에 개정되어 2018.2.9.이후에 조합이 설립되거나 사업시행자가 지정된 경우에는 사업시행인가 이후에 조합설립에 동의하지 않은 자들에 대해 일정한 절차(최고)를 거친 후 도정법 제64조에 의한 매도청구를 하여 그들의 부동산을 강제로 뺏어오게 된다.

 

도시 및 주거환경정비법 제64조(재건축사업에서의 매도청구) 

① 재건축사업의 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 다음 각 호의 자에게 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다.

1. 제35조제3항부터 제5항까지에 따른 조합설립에 동의하지 아니한 자

2. 제26조제1항 및 제27조제1항에 따라 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등 또는 신탁업자의 사업시행자 지정에 동의하지 아니한 자

 

② 제1항의 촉구를 받은 토지등소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 한다.

 

③ 제2항의 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 토지등소유자는 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다.

 

④ 제2항의 기간이 지나면 사업시행자는 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 토지등소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 자에게 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다.

 

하지만 현재 진행되고 있는 대부분의 사업구역이 2018.2.9.이전에 조합이 설립되었거나 사업시행자가 지정된 경우이므로 개정법이 적용될 여지는 많지 않으며 이러한 구역의 경우 구 도정법 제39조가 적용되며 구 도정법 제39조에서는 집합건물법 제48조를 준용하여 매도청구를 하게 되어 있다. 

 

구 도시 및 주거환경정비법 제39조(매도청구)

사업시행자는 주택재건축사업을 시행함에 있어 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자의 토지 또는 건축물에 대하여는 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다. 이 경우 재건축결의는 조합 설립의 동의(제3호의 경우에는 사업시행자 지정에 대한 동의를 말한다)로 보며, 구분소유권 및 대지사용권은 사업시행구역안의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.  <개정 2009.2.6>

 

1. 제16조제2항 및 제3항에 따른 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자

2. 건축물 또는 토지만 소유한 자

3. 제8조제4항에 따라 시장·군수 또는 주택공사등의 사업시행자 지정에 동의를 하지 아니한 자

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조(구분소유권 등의 매도청구 등) 

① 재건축의 결의가 있으면 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다.

 

② 제1항의 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 한다.

 

③ 제2항의 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다.

 

④ 제2항의 기간이 지나면 재건축 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자(그의 승계인을 포함한다) 또는 이들 전원의 합의에 따라 구분소유권과 대지사용권을 매수하도록 지정된 자(이하 “매수지정자”라 한다)는 제2항의 기간 만료일부터 2개월 이내에 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에게 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 재건축 결의가 있은 후에 이 구분소유자로부터 대지사용권만을 취득한 자의 대지사용권에 대하여도 또한 같다.

 

⑤ 제4항에 따른 청구가 있는 경우에 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자가 건물을 명도(明渡)하면 생활에 현저한 어려움을 겪을 우려가 있고 재건축의 수행에 큰 영향이 없을 때에는 법원은 그 구분소유자의 청구에 의하여 대금 지급일 또는 제공일부터 1년을 초과하지 아니하는 범위에서 건물 명도에 대하여 적당한 기간을 허락할 수 있다.

 

⑥ 재건축 결의일부터 2년 이내에 건물 철거공사가 착수되지 아니한 경우에는 제4항에 따라 구분소유권이나 대지사용권을 매도한 자는 이 기간이 만료된 날부터 6개월 이내에 매수인이 지급한 대금에 상당하는 금액을 그 구분소유권이나 대지사용권을 가지고 있는 자에게 제공하고 이들의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다. 다만, 건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 있을 경우에는 그러하지 아니하다.

 

⑦ 제6항 단서에 따른 건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 없어진 날부터 6개월 이내에 공사에 착수하지 아니하는 경우에는 제6항 본문을 준용한다. 이 경우 같은 항 본문 중 “이 기간이 만료된 날부터 6개월 이내에”는 “건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 없어진 것을 안 날부터 6개월 또는 그 이유가 없어진 날부터 2년 중 빠른 날까지”로 본다.

[전문개정 2010. 3. 31.]

 

①토지만 소유하거나 건물만 소유한 자의 경우 운명은 정해져있다. 집합건물법 제48조에 의해 매도청구를 당하게 되는데  조합은 조합설립 이후 2개월 이내(예외있음)에 매도청구를 할 수 있으며 또한 일반적으로 그때 하게 되는데 매도청구를 당하게 되면 조합설립된 직후의 부동산가치만큼만 인정받아 매매계약을 체결한 것으로 의제된다. 따라서 사업이 진행된다 하더라도 그 개발이익을 먹을수(?)없게 되므로 본인의 의사와 상관없이 헐값의 매매대금을 받고 조합측에 부동산을 넘겨줄 수 밖에 없다.(2018.2.9.이후 조합이 설립되어 개정법이 적용된다면 사업시행인가 직후)

 

예를 들어 조합설립당시에 토지의 가격이 평당100만원이고 관리처분직전의 단계에 평당300만원이더라도 평당100만원만 지급받고 소유권을 넘겨줘야 한다. 

 

 

 

②건물과 그 부속토지를 소유한자가 조합설립에 동의하지 않은 경우 역시 위 토지만 소유한 경우와 같아서(집합건물법 제48조의 최고에 관한 매도청구권 요건은 다름) 조합설립된 직후의 부동산가치만큼만 받고 조합측에 소유권을 넘길수 밖에 없다.(2018.2.9.이후 조합이 설립되어 개정법이 적용된다면 사업시행인가 직후)

 

 

③하지만 건물과 그 부속토지를 소유한자가 조합설립에 동의한 경우 조합원이 되어 도정법 제73조에 의한 분양신청을 할 경우 분양권을 받아 새로 건설되는 아파트에 입주할 수 있는 권리가 생기게 되는데 만약 분양받고 싶지 않다면 분양신청을 하지 않거나, 분양을 신청했더라도 철회한다면 현금청산을 받게 된다.

 

이때에는 분양신청기간종료일 다음날을 기준으로한 부동산가치로 매매계약이 체결된 것으로 의제되는데 그렇게 되면 평당300만원의 가격으로 현금청산을 받게 된다. (토지만 소유하거나 건물만 소유한 자는 어차피 조합원이 될 수 없으므로 조합원이였음을 전제 조건으로 하는 도정법 제73조에 의한 현금청산자가 될 수 없다. 따라서 개발이익이 무르익지 않은 시점에서의 부동산가격으로 소유권을 넘겨야 한다)  

 

결론은 굳이 조합설립에 동의하지 않을 필요는 없다. 조합설립에 동의하지 않으면 위에서 말했듯이 평당100만원에 부동산을 매도청구소송으로 뺏기게 된다. 또한 이러한 평당100만원도 즉시 지급하는것이 아니라 결국 실무적으로 관리처분인가 즈음해서 지급하게 된다. 따라서 입주권을 받기 싫다(?)고 하더라도 조합설립에 굳이 반대할 필요가 없는 것이다.   

 

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매도청구에 있어서 감정평가의 기준시점 정리 

 

①토지만 소유하거나 건물만 소유한 경우

소장이 송달된 다음날 

 

②건물과 그 부속토지를 소유한자가 조합설립에 동의하지 않은 경우 : 

조합설립 동의를 최고하는 소장이 소유자에게 송달된 다음날부터 2개월 후의 다음날 

 

③건물과 그 부속토지를 소유한자가 조합설립에 동의하였으나 분양신청을 하지 않은 경우

분양신청기간 종료일의 다음날 

 

④건물과 그 부속토지를 소유한자가 조합설립에 동의한 후 분양신청을 하였으나 분양신청기간내에 철회한 경우 

분양신청기간 종료일의 다음날

 

⑤건물과 그 부속토지를 소유한자가 조합설립에 동의한 후 분양신청을 하였으나 분양계약을 체결하지 않은 경우 

분양계약체결기간 종료일의 다음날