공유지분 건물에 대한 임대차계약을 체결 하는 방법

몇 달 전 사촌동생이 서울에 있는 주택에 전세계약을 할려고 하는데 등기부 등본을 보니 그 집에 대출도 전혀 없고 집구조도 너무 마음에 드는데 문제가 있다고 한다. 등기부상 소유자가 공유지분 3명으로 되어 있는데 공유지분 소유자 중 1명이 계약에 협조하지 않는다고 하면서 공유지분 소유자 2명과 전세계약을 체결해도 되는지에 대한 질문을 받았다.

 

일단 전세계약을 해도 안전한지를 확인하기 위해 그 집의 등기부를 열람해보니 재산상속이 이루어져 아래와 같이 공유지분 형태로 소유하고 있었다.  공유지분 형태로 소유하고 있는 주택에 임대차계약을 체결하면 임차인은 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지 없는지가 가장 중요한 쟁점이 되는데 이때 과반수이상 지분권자와 계약을 하였느냐, 과반수 미만의 지분권자와 계약을 하였는지에 따라 임차인의 권리가 달라지게 된다. 

 

 

1.공유지분 소유자들간에 사이가 좋지 않아 이승* (지분 10분의3) 씨는 협조를 안해주고 있는데 계약을 해도 되는가?  

공유부동산에 대해서는 공유지분 소유자 전원과 계약을 하면 가장 좋지만 민법 제265조에 의하여 과반수이상의 지분권자와 계약을 하여도 된다. 즉 부동산 전세계약서(임대차계약서)상에 임대인 이승*(지분 10분의2) 씨와 이시* (지분 10분의 5)씨 와 임대차계약을 체결하여도 된다.

 

 

2.임대차보증금인 계약금과 잔금은 누구에게 지급해야 하는가?

계약당사자인 공동임대인 그 누구에게 지급해도 상관없다. 하지만 임대차보증금을 지급할때 공동임대인의 공유지분 비율대로 나누어서 지급하는것이 명확할 것이다. 

 

 

 

3.월세는 누구에게 지급하는가? 

계약당사자인 공동임대인 그 누구에게 지급해도 상관없다. 하지만 월세를 지급할때 공동임대인의 공유지분 비율대로 나누어서 지급하는 것이 명확할 것이다.  

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4.잔금 지급시 영수증을 어떻게 받아야 하나?

계약금 및 잔금 그리고 월세의 지급방법에 관해서는 임대인과 임차인이 자유로이 정하면 되는데 임차인 입장에서는 임대인 한명에게만 지급하고 나머지는 공동임대인들 끼리 자기들이 알아서 정산하는것이 임차인 입장에서는 간편하다.