차순위 매수신고의 모든것

자료 출처 굿옥션

 

 

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위 경매사건에서의 토지는 2019.1.24. 최고 높은 금액인 3740만원에 낙찰되었지만 최고가 매수인이 대금을 납부하지 않자

2등인 차순위자가 대금을 납부하고 소유권을 취득하였습니다.

 

차순위 매수신고 라는 제도 때문인데 이하에서는 차순위 매수신고에 대하여 알아보겠습니다.    

 

 

 

 

목차

 

1.차순위 매수신고

2.차순위 매수신고와 입찰보증금 

3.최고가 매수인이 매각허가를 받고 대금을 미납한 경우  

4.최고가 매수인이 매각불허가를 받은 경우

5.경매취하의 경우

 

 

 

 

1.차순위 매수신고

 

부동산경매는 입찰당일에 가장 높은 금액을 써 낸 사람이 낙찰을 받게 되는데 그를 최고가 매수인이라 하고

1등 이외의 사람이 일정한 요건을 갖추어 차순위 매수신고를 한 경우 차순위 매수신고인 이라 합니다. 

따라서 차순위 매수신고인은 2등한 사람이 아니라 일정한 요건을 갖추어 차순위 매수신고를 한 자 를 말합니다. 

 

예를 들어 최저매각가격이 10억원이고 낙찰금액이 10억원이라면 입찰보증금은 1억원 입니다. 

낙찰금액에서 입찰보증금을 뺀 금액인 9억원 이상을 적은 사람은 차순위 매수신고를 할 수 있습니다. 

 

위 경매사건을 보면 2등은 낙찰금액인 3740만원에서 입찰보증금 351만원을 뺀 금액인

3389만원 이상의 금액(3555만원)으로 입찰하였으므로 차순위 매수신고인의 자격이 있는 것입니다.   

 

**참고로 최고가 매수인이 된 후 공유자가 공유자우선매수신청을 한 경우 최고가 매수인은 차순위 매수신고를 할 수 있습니다. 

 

 

 

민사집행법 제114조 (차순위매수신고) 

①최고가매수신고인 외의 매수신고인은 매각기일을 마칠 때까지 집행관에게 최고가매수신고인이 대금지급기한까지

그 의무를 이행하지 아니하면 자기의 매수신고에 대하여 매각을 허가하여 달라는 취지의 신고(이하 "차순위매수신고"라 한다)를 할 수 있다.

②차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있다.

 

 

 

2.차순위 매수신고와 입찰보증금 

 

입찰에서 떨어지면 입찰보증금을 즉시 돌려받게 되는데 차순위 매수신고인이 되면 매수의 책임 때문에 입찰보증금을 돌려받지 못하게 됩니다. 

 

최고가 매수인이 대금을 납부한 때 비로소 매수의 책임에서 벗어나게 되며 그 때 입찰보증금을 돌려달라고 요구할 수 있습니다. 

 

 

민사집행법 142조 (대금의지급)

⑥차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때 매수의 책임을 벗게 되고 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구할 수 있다. 

 

 

 

 

3.최고가매수인이 매각허가를 받고 대금을 미납한 경우  

 

최고가 매수인이 매각대금을 납부하지 않을 경우 차순위 매수신고인이 없다면 재매각을 실시하게 되는데 

차순위 매수신고인이 있다면 자동으로 차순위 매수신고인에게의 매각허가여부를 결정하게 됩니다. 

 

이 경우 차순위 매수신고인이 매각허가결정을 받는다면 매각대금을 납부하여야 하며 만약 납부하지 않을 경우 입찰보증금을 몰수당하면서

재매각이 진행되게 됩니다. (차순위 매수신고인이 매각허가를 받고 싶지 않다고 하여도 매수신고를 철회 할 수 없습니다) 

 

재매각이 진행될 경우 재매각기일 3일전까지 최고가 매수인과 차순위 매수인 중 먼저 대금을 납부한 자가 있다면 그자가 경매목적물의 소유권을 취득합니다. 

 

 

 

민사집행법 제138조 (재매각)

③매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금, 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 대버원규칙이 정하는 이율에 따른 지연이자와 절차비용을 지급한 때에는 재매각절차를 취소하여야 한다. 이 경우 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받았던 때에는 위 금액을 먼저 지급한 매수인이 매매목적물의 권리를 취득한다.

 

 

 

 

4.최고가매수인이 매각불허가를 받은 경우 

 

최고가 매수인이 매각불허가결정을 받았다면 차순위 매수신고인에 대하여 매각허가결정여부를 심사하는 것이 아니라 (재매각이 아닌) 새매각이 진행되면서 차순위 매수신고인의 지위에서 벗어나게 됩니다. 

 

 

 

 

 

5.경매취하의 경우 

 

차순위 매수신고가 없는 경우는 경매신청을 취하할 경우에 최고가 매수신고인의 동의만 있으면 경매취하의 효력이 생기지만 차순위 매수신고가 있는 경우는 경매신청을 취하하는 경우에 최고가 매수신고인의 동의뿐만 아니라 차순위 매수신고인의 동의도 받아야 경매취하의 효력이 생깁니다. 

 

 

민사집행법 제93조(경매신청의 취하)

②매수신고가 있은 뒤 경매신청을 취하하는 경우에는 최고가매수신고인 또는 매수인과 제114조의 차순위매수신고인의 동의를 받아야 그 효력이 생긴다.