농지취득자격증명 발급여부 (지목 '대' 인 토지에 농사를 짓고 있는 경우)

자료 출처 굿옥션 

 

 

 

 

문제제기 

 

소액토지투자를 위해 부동산경매에 입찰할려고 합니다.

지목은 '대' 이지만 현황은 농지로 사용되고 있으며 경매서류에도 '전'으로 사용하고 있다고 기재되어

있습니다. 매각물건명세서에는 농지취득자격증명에 관한 언급이 없습니다.

 

경매낙찰시 농지취득자격증명이 필요한지 여부와 

매각물건명세서에 농지취득자격증명에 관한 언급이 없는 이유가 궁금합니다. 

 

 

 

 

목차

 

1.농지법상 농지인지? 

2.농지취득자격증명의 발급 

3.농지취득자격증명을 발급받지 않고 등기가 경료된 경우

4.경매법원의 농지에 대한 인지과정 및 매각물건명세서의 기재 

5.위와 같은 토지를 취득할 시 실무상 문제되는지 여부 

6.결론

 

 

 

 

1.농지법상 농지인지?

 

지목이 전,답,과수원이고 현황상 농지로 사용하고 있다면 농지법상 농지입니다.

지목이 전,답,과수원이 아니고 현황상 농지로 사용하고 있다면 농지법상 농지입니다.

따라서 지목이 '대' 이지만 현황상 농지로 사용하고 있다면 농지법상 농지입니다.

 

 

 

 

 

 

 

2.농지취득자격증명의 발급

 

농지법상 농지이면 취득시에 농지취득자격증명을 발급 받아야 합니다.

따라서 지목이 '대' 이지만 현황상 농지로 사용되고 있는 경우 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다.

 

 

 

 

 

 

3.농지취득자격증명을 발급받지 않고 등기가 경료된 경우 

 

농지에 대하여 농지취득자격증명을 발급받지 않으면 실체법상 무효이므로 이를 간과하고 등기가

되었다 하더라도 매수인은 소유권을 취득할 수 없습니다. 또한 이러한 매수인으로부터 농지를 취득한

사람도 소유권을 취득할 수 없습니다.  

 

 

 

 

 

 

4.경매법원의 농지에 대한 인지과정 및 매각물건명세서의 기재 

 

토지에 대하여 경매가 진행되면 경매법원은 지적공부서류를 보고 지목을 인지하게 되는데 토지의 지목이 

①전,답,과수원인 경우와 ②전,답,과수원이 아닌 경우로 나누어 살펴보겠습니다.

 

 

 

①토지의 지목이 전,답,과수원인 경우

 

토지의 지목이 전,답,과수원이라면 경매법원은 농지라는 인식을 하게 되면서 관할 읍.면 사무소에 사실상

농지인지 여부를 확인해 달라는 취지의 사실조회촉탁을 하게 됩니다. 

 

 

㉮읍.면 사무소에서 "경매대상 토지가 농지이기 때문에 농지취득자격증명이 필요하다" 라고 답변하게 되면 

경매법원에서는 매각물건명세서에 농지취득자격증명이 필요하다는 기재를 하게 됩니다.

이 경우 토지를 낙찰받고 7일 이내에 농지취득자격증명을 제출해야 하며 제출하지 않을 경우 입찰보증금을 몰수당하게 됩니다. 

 

 

㉯하지만 만약 읍.면사무소에서 "농지가 아니기 때문에 농지취득자격증명이 필요없다" 라고 답변하게 되면

경매법원에서는 매각물건명세서에 농지취득자격증명에 관한 내용을 기재하지 않습니다. 

이 경우 토지를 낙찰받는다 하더라도 농지취득자격증명을 제출하지 않아도 됩니다. 

 

농지인지 여부를 확인해 달라는 사실조회서

 

 

 

 

②토지의 지목이 전,답,과수원이 아닌 경우

 

토지의 지목이 전,답,과수원이 아니라면 경매법원은 애시당초 농지로 보지 않아 읍.면 사무소에 사실

조회촉탁 조차 하지 않습니다. 

 

농지라는 것이 지목여하에도 불구하고 실제로 농사를 짓고 있으면 농지로 보아야 하기 때문에 지목이

전,답,과수원이든 아니든 간에 경매법원은 농지인지 여부에 대하여 읍,면사무소에 사실조회촉탁을

하는 것이 논리적으로 타당한 것 같지만 실무에서는 단순히 지목에 의해 농지인지 여부를 판단하고

있음을 알 수 있습니다. 

 

하지만 지목이 전,답,과수원이 아니더라도 현황상 농지로 사용하고 있으면 농지법상 농지이므로 농지

취득자격증명이 필요함에도 불구하고 이를 간과하고 매각허가결정이 이루어 지고 대금이 납부되어 등기

가 경료될 가능성이 존재합니다. 이런 경우 앞서 살펴 보았듯이 낙찰자는 대금을 납부하여도 소유권을 취득하지 못합니다.  

 

 

 

 

 

 

5.위와 같은 토지를 취득할 시 실무상 문제되는지 여부 

 

원칙적으로 지목이 전,답,과수원이 아니더라도 현황상 농지로 사용하고 있는 토지를 취득할 경우

농지취득자격증명을 첨부해야만 소유권을 취득할 수 있습니다. 

 

하지만 농지취득자격증명을 발급받지 않더라도 실무적으로는 문제가 되지 않는데 그 이유는

지목이 전,답,과수원인 토지를 다른 용도로 사용하기 위해서는 농지전용허가를 받아야 되는데 농지전용

허가를 받지 않고 무단으로 형질변경을 하게 되면 지목이 변경되지 않고 전,답,과수원인 상태로 존재하게 됩니다.

따라서 구조적으로 반드시 농지전용허가를 받고 형질변경을 할 수 밖에 없습니다.  

 

반면에 지목이 '대' 인 토지는 허가를 받지 않고 무단으로 형질변경을 하더라도 이미 지목이 '대' 로

변경되어 있기 때문에 문제될 소지가 없는 것 입니다.  

 

*이 부분은 개인적 견해이므로 참고만 하시기 바랍니다.

 

 

 

 

6.결론

 

매각물건명세서에 농지취득자격증명의 제출에 관한 기재가 없으므로 위 경매대상 토지를 경매로

낙찰받고 농지취득자격증명을 제출하지 않아도 매각허가결정이 가능할 것입니다.