비영리법인이 상가임대차보호법의 보호를 받을수있는가?

아래 사건은 부산 연제구 거제동에 소재하는 공매로 진행되고 있는 상가건물인데 어제 입찰해서 오늘 낙찰 받은 사건입니다. 매우 집중했던 사건인데 공유지분 2분의1에 대한 매각이 이루어졌고 2분의1이 감정가격 약15억원으로 진행되었다가 약10억4천만원 까지 유찰된 지점에서 최종적으로 10억5632만원을 적어서 단독으로 낙찰받았습니다. 결론적으로 오후 5시쯤 자산관리공사에서 공유자가 공유자우선매수가 들어왔다고 연락이 와서 오전에 너무 기뻤다가 오후에 맥이 풀리는 하루였습니다. 일단 재밌는 쟁점이 있는데 2층에서 영업하고 있는 임차인이 과연 대항력이 있는지 여부입니다.    

2층에 사업자등록이 되어 있는 점유자는 2012.11.9.사업자등록을 한 후 점유를 하였고 그 이후에 등기부상 최초의 금전채권인 가압류가 기입되었습니다. 따라서 외형적으로 대항력 있는 임차인인것 같은 느낌을 주고 있습니다.   

 

이 사건 감정평가서를 보면 2층은 소유자(김문*)가 이용하고 있다고 기재되어 있는데 임대차는 기본적으로 유상계약임을 전제로 하는 개념이므로 본인의 소유권이 있는 토지나 건물에 본인이 유상계약인 임대차를 체결한다는 것은 있을 수 없습니다. 따라서 임대차계약이 체결될 수 가 없으므로 점유하고 있더라도 대항력이 있을 수 없습니다.

 

자산관리공사에서 작성한 재산명세를 보면 2층은 정종*이 사용중이라고 기재되어 있습니다. 

감정평가서 기록에 의하면 소유자인 김문*이 사용한다고 되어 있는데 재산명세를 보면 정종* 인 것입니다.

그런데 실제 영업하고 있는것은 심리치료협회 라고 되어 있는것을 알 수 있습니다.     

현장에 가보면 심리치료협회는 사단법인임을 알 수 있는데 이 부분은 아주 중요한 단서입니다. 

상가임대차보호법은 기본적으로 부가가치세법, 소득세법, 법인세법에 따른 사업자등록을 하여야 하기 때문입니다. 상행위를 목적으로 하는 법인의 경우에도 사업자등록이 되므로 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 있는데 사단법인과 같은 비영리법인은 사업자등록이 되지 못해 상가임대차호보법의 적용을 받을 수 없습니다. 따라서 상가임대차보호법 제3조에 규정되어 있는 대항력이 없어 낙찰자에게 대항하지 못하고 명도를 당할 수 밖에 없습니다. 대항력을 가지기 위해서는 전세권설정계약을 했어야 하는데 사단법인 심리치료협회의 직원인 정종* 개인명의로 사업자등록을 했었던 것입니다. 

따라서 사업자등록을 한 정종*은 2층에서 아무런 영업도 하지 않았으므로 명도를 당할수밖에 없는 입장인것입니다.  

 

상가임대차보호법 제2조(적용범위) 

① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다.

 

상가임대차보호법 제3조(대항력 등)

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 {부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조} 에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.<개정 2013.6.7.>