제주도 법정지상권 경매사건에 입찰 한 이야기

제주도 한경면 조수리의 토지가 경매로 진행이 되었는데 누군가 낙찰받고 대금이 미납되었다. 

감정평가 가격은 약 9600만원... 내가 발견했을때의 최저가는 약4700만원...

최저가가 6700만원 이였을때의 구간에서 낙찰되었어야 할 물건이었다.  

왜 이렇게 유찰이 많이 되었을까... 무슨 문제가 있는걸까?

 

자료출처 굿옥션

 

 

제주도 서쪽에 위치하고 있으며 제주도에 살고 있는 친구말에 의하면 지가가 많이 상승하여서 그런지

요즘은 제주도의 서쪽 조수리 부근에 많은 거래가 있다고 한다.  

 

 

토지의 형상은 좀 못생긴(?)편 이었는데 이러한 토지를 자루형 토지라고 한다.

이런 토지는 감정평가시 개별요인 비교시에 획지조건에 있어 비교표준지에 비해 낮게 평가될 수 있다. 

토지의 형상만 보면 관심이 사라진다. 토지에 힘이 느껴지지 않는다.

 

 

  

자루형 토지여서 가치가 낮아보이지만 그래도 도로에 접하고 있어 건축허가는 가능할걸로 판단된다. 

4미터 도로에 2미터를 접하였으므로 다른 법령등에 따른 지역.지구등의 규제 사항에 해당되지 않는 한 개발이 가능할 것이다. 

 

하지만 여기에 무슨 용도의 건축물을 지어야 좋을까?

주택이 좋을까...

상가가 좋을까...

의문이다.

 

 

토지만 경매가 나왔으며 건물은 경매로 나오지 않았다. 

따라서 토지만 낙찰받게 되면 건물에 대하여 건물철거 소송을 진행해야 한다.

굿옥션 사이트의 사진을 보니 건물은 창고처럼 보이며 내부는 쓰레기로 가득차 있다. 

 

자료출처 굿옥션

 

 

건물소유자가 누구인지 등기부 등본이 발급되지 않아서 알수가 없지만 건축물대장상의 소유자등록은 '조수2리 마을회' 라고 기재되어 있었다. 

 

음.. 결국 건물소유자를 '조수2리 마을회'로 보고 건물철거소송을 진행해야 한다. 

건물이 토지를 점유하고 있으므로 지료 또는 지료상당 부당이득이 발생된다. 

법정지상권 투자는 이러한 지료청구권 내지는 부당이득반환청구권으로 건물을 경매로 진행시킨 후

토지소유자가 건물을 낙찰받아 부동산의 가치를 극대화 하는것이 일반적이다. 

 

하지만 위 사건의 경우 건물에 소유권보존 등기가 되어 있지 않으므로 건물을 경매로 진행시킬 수 없다.

이런 경우 민사집행법 제87조에 의한 요건을 갖추어 강제경매를 신청하게 되면 경매법원은 등기관에게

소유권보존등기의 촉탁을 하게 되고 등기관은 직권으로 소유권보존등기를 실행하게 된다. 

토지소유자는 이러한 절차에 의해 건물에 대해 경매를 넣을 수도 있다.

 

 

건축물 대장

 

 

위 사건의 경우 주의할점이 있는데 부동산등기법상 '조수2리 마을회'의 명의로 소유권보존등기가

가능한지 살펴보아야 한다. 

 

'조수2리 마을회'의 법적성질은 비법인사단으로 볼수있으며 비법인사단은 등기능력이 인정되는데

그 전제조건은 대표자가 존재해야 한다. 

 

대표자가 존재하는지 여부는 서류로는 알 수 없으며 과거에는 부동산등기용등록증명서에 대표자가

기재되었지만 현재는 기재되지 않는다. 현장에 가서 탐문을 통해 알아내어야 한다. 

 

 

부동산등기용 등록번호 증명서

 

 

 

 

시세대비하여 유찰이 많이 되어서 해당 토지가 보고 싶어졌다. 

항공권을 발급하여 제주도로 출발했다. 

 

현장에 도착하니 사진으로 볼때와 느낌이 많이 틀렸다. 

 

옆 필지의 건물은 공장인줄 알았는데 공장이 아니라 인테리어를 멋지게 한 커피숍으로 바뀌어 있었다. 

정확히는 커피숍이라기 보다는 원두를 로스팅하는 커피공장이라는 표현이 맞는거 같다. 

 

일단 커피를 한잔 마셨다

내부는 그리 넓지는 않았지만 고풍스러운 느낌이 주고 있었다. 

커피도 맛있었다.

 

고양이 두마리가 밥을 먹고 있었는데 먹는걸 보고 있으니 너무 귀여웠다.

평일이라 그런지 손님은 거의 없었는데 ...주말에는 사람이 많이 와서 자리가 없다는 이야기를 들었다. 

테이블이 모자랄것 같다는 생각이 들었다. 

 

경매나온 땅이 필요하지 않을까...

 

 

 

 

 

고양이

 

자루형 토지이긴 했지만 생각보다 좋았다.

무엇보다 커피숍에서 꼭 필요한 땅이라는 생각이 들었다.

 

집에 돌아와서 계산기를 두두려봤다. 

일단 시세에 대한 느낌을 잡는게 중요했다. 

 

감정평가서를 보니 커피숍 땅의 거래사례가 나와 있었다. 

배분법에 의해 건물의 가액을 빼고 난 토지금액을 보니 평당 약100만원 이였다. 

현재 경매대상 토지의 최저가는 평당50만원이다. 

토지의 면적은 약100평이므로 경매로 낙찰받고 시세에 매도한다면 약5000만원의 수익이 생기게 된다.

물론 세금을 제하면 더 줄어들겠지만...

 

위 토지에는 건물이 존재하므로 비사업용토지는 아니다.

따라서 양도소득세 중과세율에 해당되지 않는다.

입찰해야 겠다고 결심했고 조금 덜 벌자는 생각으로 금액을 정했다. 

 

 

낙찰받지는 못했다. 총6명이 입찰했으며 4등을 했다. 

예상대로 커피숍 사장도 입찰하였다. 

커피숍 사장은 5200만원을 적었던 걸로 기억한다. 

 

입찰에서 떨어지고 아쉽기는 했지만 떨쳐버리고 커피를 한 잔 더 마시러 갔다. 

한잔 마시고 떠날려고 하니 커피숍 사장의 뒷모습이 보였다.

 

비도왔는데 웬지 쓸쓸하게 느껴졌다...

 

왜 입찰했냐고 물어보고 싶었지만 그냥 돌아왔다...